Le projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, n'est pas encore voté. Pour l'immobilier des particuliers, il prévoit surtout trois mesures : un plafond d'amortissement LMNP (2,5 % de la valeur du bien, 7 000 € par an et par foyer), un PTZ « parentalité » ouvert aux ménages déjà propriétaires qui attendent ou élèvent un enfant de moins de 3 ans, et une taxation à 6 % des dons d'argent familiaux jusqu'à 100 000 € entre janvier et juin 2027. L'impôt sur la plus-value et les frais de notaire ne sont pas modifiés par le texte.
- Statut au 19 octobre 2026 : projet de loi, en discussion à l'Assemblée depuis le 13 octobre. Chaque mesure peut être modifiée, supprimée ou complétée avant la fin de l'année.
- Vendre sa résidence principale : aucun changement dans le texte déposé. L'intégration des plus-values exonérées au revenu fiscal de référence n'est qu'une recommandation d'un rapport parlementaire (n° 3056, juillet 2026).
- LMNP : amortissement plafonné à 2,5 % et 7 000 €/an (1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme) à partir des exercices clos en 2027. Effet attendu : moins d'appétit des investisseurs pour les studios meublés.
- PTZ : plafond de dépenses de 2,1 Md€ supprimé, PTZ « parentalité » créé. Les émissions sont passées de 44 466 (2024) à près de 73 000 (2025), selon Pretto.
- Dons familiaux : 6 % jusqu'à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire du 1er janvier au 30 juin 2027, exonération spécifique portée de 31 865 € à 50 000 €.
Le budget 2027 est entré dans sa phase la plus incertaine : celle des amendements. Le gouvernement a déposé le projet de loi de finances (PLF) le 1er octobre 2026, la commission des finances l'examine depuis le 7 octobre et l'hémicycle depuis le 13 octobre. Pour un propriétaire qui hésite à vendre, ou un ménage qui prépare un achat, la question est simple : faut-il changer son calendrier ? Notre lecture, mesure par mesure, est que le texte ne touche pas directement le vendeur d'une résidence principale, mais qu'il agit sur la demande : moins d'investisseurs en meublé d'un côté, plus de familles financées par le PTZ et par des dons de parents de l'autre. Ce sont ces effets indirects qui peuvent peser sur le prix de votre bien.
Un projet n'est pas une loi. Tout ce qui suit décrit le texte déposé le 1er octobre 2026 et la façon dont il est présenté par plusieurs sources spécialisées. Rien n'est voté au moment où nous écrivons. Nous mettrons cet article à jour à chaque étape (vote de l'Assemblée, Sénat, commission mixte paritaire, promulgation).
Que contient le PLF 2027 pour l'immobilier ?
Le texte ne comporte pas de « grande réforme » du logement. Il additionne des mesures ciblées, dont certaines sont favorables aux acheteurs et d'autres défavorables aux investisseurs. Le tableau ci-dessous classe chaque mesure selon le profil qu'elle concerne vraiment.
| Mesure (projet) | Ce que prévoit le texte | Qui est concerné | Effet pour un vendeur |
|---|---|---|---|
| LMNP au réel | Amortissement plafonné à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 €/an/foyer ; 1,5 % et 5 000 € pour les meublés de tourisme ; report des amortissements non déduits supprimé | Bailleurs en meublé, investisseurs | Demande investisseur plus faible sur les petites surfaces meublées |
| PTZ « parentalité » | Condition de primo-accession levée pour les ménages attendant un enfant ou élevant un enfant de moins de 3 ans ; plafond de dépenses de 2,1 Md€ supprimé | Familles déjà propriétaires | Plus d'acheteurs solvables, surtout dans le neuf et l'ancien avec travaux en zones B2 et C |
| Dons d'argent familiaux | Taux de 6 % jusqu'à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, du 1er janvier au 30 juin 2027 ; exonération spécifique relevée de 31 865 € à 50 000 € | Parents, grands-parents et leurs descendants | Apport plus élevé pour une partie des acheteurs au 1er semestre 2027 |
| APL | Barème gelé en 2027 | Locataires aidés | Neutre |
| MaPrimeRénov' / Anah | Dotation de l'Anah ramenée de 1,4 à 1,2 Md€ ; gestes simples basculés vers les CEE | Propriétaires qui rénovent | Travaux avant vente moins aidés (à confirmer) |
| Plus-value, DMTO, IFI | Pas de modification dans le texte déposé | Tous les vendeurs | Aucun changement à ce stade |
Sources : présentation du PLF par Pretto (9 octobre 2026, mis à jour le 14 octobre), Empruntis (13 octobre 2026) et Tantiem (13 octobre 2026). Les sources divergent parfois sur le numéro d'article du projet de loi : nous ne les citons donc pas ici.
Le PLF 2027 change-t-il l'impôt sur la plus-value quand on vend ?
Non. Le texte déposé ne modifie ni l'exonération de la résidence principale, ni les abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans), ni les taux de 19 % d'impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux. Si vous vendez votre résidence principale en 2027, la vente reste exonérée dans les mêmes conditions qu'aujourd'hui.
La confusion vient d'un document distinct : le rapport d'enquête n° 3056 de l'Assemblée nationale, enregistré le 8 juillet 2026. Sa recommandation n° 2 propose de réintégrer dans le revenu fiscal de référence (RFR) certains revenus du patrimoine exonérés, dont les plus-values immobilières exonérées. Comme le souligne le cabinet Kohen Avocats (2 octobre 2026), il s'agit d'une recommandation, pas d'une disposition du PLF, et le rapport ne précise ni le traitement de la résidence principale, ni les modalités. Un tel changement ne créerait pas d'impôt sur la vente, mais pourrait gonfler votre RFR l'année de la vente, et donc vous faire perdre des aides calculées sur ce revenu.
À retenir : aucune taxation de la plus-value de résidence principale n'est inscrite dans le budget 2027 déposé. Si un amendement l'introduisait, il faudrait encore qu'il survive au Sénat et à la commission mixte paritaire.
Pour vérifier si votre propre vente est imposable aujourd'hui (résidence secondaire, ancien logement loué, terrain), voyez notre guide plus-value immobilière 2026 : le calcul complet.
Vendeur d'un meublé LMNP : que change le plafonnement des amortissements ?
C'est la mesure la plus lourde du texte pour l'immobilier. Aujourd'hui, un loueur en meublé non professionnel au régime réel peut amortir le bâti et le mobilier, ce qui efface souvent la totalité de l'impôt sur ses loyers. Le PLF 2027 limiterait la déduction des amortissements à 2,5 % de la valeur du bien (hors terrain selon Pretto), dans la limite de 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, le plafond tomberait à 1,5 % et 5 000 €. Les logements étudiants, seniors et certaines structures d'accueil seraient exclus, selon Meilleurtaux (2 octobre 2026).
Deuxième changement, souvent oublié : les amortissements non déduits à partir de 2027 seraient perdus, alors qu'ils sont aujourd'hui reportables sans limite de durée. Le stock accumulé avant le 1er janvier 2027 resterait utilisable jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du bénéfice imposable. Tantiem chiffre le rendement attendu de la mesure à environ 200 millions d'euros par an.
Exemple chiffré (hypothèse ZenImmo)
Prenons un studio meublé acheté 180 000 €, dont 150 000 € de bâti amortissable. Avec une durée d'amortissement de 30 ans, l'amortissement annuel du bâti est de 5 000 € (3,3 %). Avec le plafond de 2,5 %, il tomberait à 3 750 €. Ce sont 1 250 € de bénéfice imposable en plus chaque année, soit environ 590 € d'impôt et de prélèvements sociaux pour un foyer imposé à 30 % (30 % + 17,2 %). Le calcul exact dépend de la base retenue par le texte final.
Ce que ça change pour vous si vous vendez. Deux effets se cumulent :
- Côté acheteurs : le meublé perd une partie de son avantage fiscal. Les investisseurs, qui raisonnent en rentabilité nette, pourraient réviser leur prix d'achat à la baisse sur les studios et deux-pièces des villes étudiantes et touristiques. Nous n'avons pas encore de donnée de marché qui le mesure : c'est un point à surveiller dans les prochains indices des notaires.
- Côté fiscalité de la vente : depuis la loi de finances pour 2025 (cessions à partir du 15 février 2025), les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Ce n'est pas une nouveauté du PLF 2027, mais beaucoup de vendeurs la découvrent au moment de l'avant-contrat.
Pour les règles actuelles du statut, consultez notre guide de la fiscalité LMNP en 2026. Si vous possédez un meublé et envisagez de le vendre de toute façon dans les deux ans, l'enjeu est moins fiscal que commercial : vendre avant que le marché n'intègre la mesure, à un prix fondé sur les ventes réelles du quartier.
Votre bien vaut-il toujours son prix d'achat ?
Avant de décider de vendre ou de garder un meublé, partez d'une estimation fondée sur les ventes récentes de votre secteur.
Estimer la valeur de mon bien →PTZ parentalité : plus d'acheteurs pour votre bien ?
Le PLF 2027 crée un PTZ « parentalité » : la condition de primo-accession serait levée pour les ménages qui attendent un enfant ou élèvent un enfant de moins de 3 ans au moment de l'offre de prêt. Concrètement, un couple déjà propriétaire d'un deux-pièces, qui a besoin d'une chambre de plus, pourrait financer une partie de son achat suivant à taux zéro, sous plafonds de ressources et une seule fois. Le texte supprime aussi le plafond de dépenses du PTZ, fixé à 2,1 milliards d'euros. Selon Pretto, les émissions de PTZ sont passées de 44 466 en 2024 à près de 73 000 en 2025, après l'élargissement du dispositif.
Attention toutefois à ne pas surestimer l'effet pour un vendeur dans l'ancien. Le PTZ finance aujourd'hui :
- le neuf, sur tout le territoire depuis le 1er avril 2025 (appartements et maisons individuelles, avec des quotités plus faibles pour la maison) ;
- l'ancien avec travaux représentant au moins 25 % du coût de l'opération, uniquement en zones B2 et C.
Donc si vous vendez un appartement ancien à Lyon, Bordeaux ou en Île-de-France (zones A et B1), les acheteurs ne pourront pas mobiliser ce PTZ chez vous. L'effet joue surtout pour les maisons anciennes à rénover dans les villes moyennes et les zones rurales, et indirectement pour tous les vendeurs : une famille qui achète dans le neuf grâce au PTZ libère souvent un logement plus petit, qu'elle doit vendre. Pour simuler un financement avec PTZ, notre partenaire LeCreditImmo détaille les conditions de prêt en vigueur.
Dons à 6 % : un apport en plus pour les acheteurs au 1er semestre 2027 ?
Le texte prévoit, pour les dons d'argent consentis entre le 1er janvier et le 30 juin 2027 aux enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants, une imposition à un taux unique de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire. L'exonération spécifique des dons familiaux de sommes d'argent serait relevée de 31 865 € à 50 000 €. Les conditions d'âge sont présentées différemment selon les sources (âge du bénéficiaire pour Pretto, du donateur pour Empruntis) : il faudra lire le texte voté.
Pour un vendeur, cette fenêtre de six mois peut créer un pic de demande au printemps 2027 chez les primo-accédants soutenus par leur famille : un apport plus élevé améliore le dossier bancaire et réduit le besoin d'emprunt. Elle concerne aussi les parents qui préfèrent donner un bien plutôt que de l'argent : nous avons détaillé le cas dans donation d'une maison à un enfant en 2027, où la valeur vénale retenue devient décisive.
Conseil vendeur : si votre bien vise une clientèle de jeunes acheteurs (deux ou trois pièces, petite maison), une mise en vente en février-mars 2027 permettrait de profiter à la fois de la saison de printemps et de cette fenêtre de dons, si la mesure est votée.
Frais de notaire, APL, logements vacants : qu'est-ce qui bouge ?
Droits de mutation (frais de notaire)
Le PLF 2027 ne modifie pas les droits de mutation. Le régime en vigueur reste celui de la loi de finances pour 2025 : chaque département peut relever son taux de 0,5 point, jusqu'à 5 %, pour les actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, les primo-accédants achetant leur résidence principale étant exclus de la hausse (Notaires de France). La plupart des départements l'ont votée. Pour le calcul détaillé, voir nos frais de notaire 2026.
APL et MaPrimeRénov'
Le barème des APL serait gelé en 2027 (économie de 101 millions d'euros selon Tantiem) et la dotation de l'Anah passerait de 1,4 à 1,2 milliard d'euros, avec des travaux « par geste » financés par les certificats d'économies d'énergie (Empruntis). Si vous comptiez rénover avant de vendre pour améliorer votre DPE, les aides pourraient être moins généreuses : intégrez-le dans votre arbitrage entre faire les travaux ou vendre en l'état.
Logements vacants
La taxe sur les logements vacants a été réformée par la loi de finances pour 2026, pas par le PLF 2027 (Tantiem). Un bien hérité ou quitté qui reste vide longtemps coûte donc de plus en plus cher à garder : c'est un argument de plus pour fixer rapidement le bon prix.
Quand le budget 2027 sera-t-il voté, et que faire d'ici là ?
L'article 47 de la Constitution donne au Parlement 70 jours pour se prononcer sur le projet de loi de finances. Le calendrier habituel est le suivant :
| Étape | Date |
|---|---|
| Dépôt à l'Assemblée nationale | 1er octobre 2026 |
| Examen en commission des finances | à partir du 7 octobre 2026 |
| Examen en séance à l'Assemblée | à partir du 13 octobre 2026 |
| Sénat, puis commission mixte paritaire | novembre-décembre 2026 |
| Promulgation et publication au Journal officiel | en principe fin décembre 2026 |
En pratique, voici comment nous conseillons de raisonner selon votre situation :
- Vous vendez votre résidence principale : rien dans le texte ne justifie d'accélérer ou de retarder. Le prix dépend du marché local et du crédit, pas du PLF. Voir vendre ou attendre en 2026.
- Vous vendez un meublé LMNP : estimez votre plus-value avec réintégration des amortissements, et comparez avec la rentabilité nette future sous plafond. Un notaire ou un expert-comptable doit valider le calcul.
- Vous achetez : si vous attendez un enfant, le PTZ parentalité pourrait changer votre plan de financement, mais seulement s'il est voté. Ne signez pas un compromis en comptant sur un prêt qui n'existe pas encore : prévoyez une condition suspensive de financement réaliste. Côté assurance de prêt, AssuranceEmprunteur.fr explique comment réduire ce poste.
Nous mettrons cet article à jour après le vote de l'Assemblée nationale, puis après la publication de la loi de finances au Journal officiel.