Vous vendez un appartement ou une maison et vous vous demandez combien vous allez payer d'impôts ? En 2026, la plus-value immobilière est taxée à 36,2% — mais de nombreuses exonérations permettent de réduire cette facture légalement. Voici tout ce qu'il faut savoir.
Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière, c'est simplement la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition d'un bien immobilier. Si vous avez acheté un appartement 200 000€ et le revendez 280 000€, votre plus-value brute est de 80 000€.
« La plus-value est imposable l'année de la vente. Elle n'entre pas dans le calcul de votre impôt sur le revenu classique — elle fait l'objet d'un prélèvement forfaitaire libératoire de 19%. » — Bofip, Code général des impôts, art. 150 U.
Comment calculer la plus-value brute
Prix de vente
Le prix retenu est le prix acté dans le compromis de vente. En cas de charges ou indemnités perçues, elles s'ajoutent au prix de vente.
Prix d'acquisition corrigé
Le prix d'acquisition peut être majoré de plusieurs éléments :
- Frais d'achat forfaitaires : 7,5% du prix d'achat (droits de mutation, frais de notaire)
- Travaux réels : sur justificatifs (factures d'artisans)
- Forfait travaux : 15% du prix d'acquisition, sans justificatif, si le bien est détenu depuis plus de 5 ans
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Estimer la valeur de mon bien →Abattements selon la durée de détention
Plus vous avez détenu le bien longtemps, moins vous payez d'impôt. Les abattements s'appliquent différemment sur l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) | Taux effectif total |
|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% | 36,2% |
| 6 à 21 ans | 6% par an | 1,65% par an | Dégressif |
| 22e année | 4% (exonération IR) | 1,60% | 17,2% (PS seuls) |
| 23 à 30 ans | Exonéré | 9% par an | Dégressif |
| Après 30 ans | Exonéré | Exonéré | 0% |
Les cas d'exonération totale
1. La résidence principale
La vente de votre résidence principale est totalement exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. Condition unique : le bien doit être votre résidence habituelle et effective au moment de la vente.
2. Première vente d'une résidence secondaire
Si vous ne possédez pas votre résidence principale, la première vente d'un logement peut être exonérée, à condition de réemployer le produit de la vente dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois.
3. Prix de vente inférieur à 15 000€
Les ventes dont le prix est inférieur à 15 000€ sont exonérées. Cette limite s'apprécie au regard de chaque vendeur (en cas d'indivision, par quote-part).
4. Expropriation et droit de délaissement
Les expropriations pour utilité publique sont exonérées si le prix est réemployé dans l'achat d'un bien immobilier dans les 12 mois.
Exemples chiffrés 2026
Cas 1 : Appartement détenu 8 ans
Achat : 180 000€ (+ 13 500€ frais forfait 7,5%) → Prix acquisition corrigé : 193 500€
Vente : 240 000€ → Plus-value brute : 46 500€
Abattement IR (8 ans - 6) × 6% = 12% → Plus-value nette IR : 40 920€ → Impôt IR : 7 774€
Abattement PS (8 ans - 5) × 1,65% = 4,95% → PS sur 44 196€ → PS : 7 601€
Total impôt : ~15 375€
Cas 2 : Maison détenue 22 ans (exonérée d'IR)
Plus-value brute : 120 000€
IR : 0€ (exonéré après 22 ans)
Prélèvements sociaux : 17,2% × (120 000 - abattements PS) → ~3 600€
Total impôt : ~3 600€ (contre 43 440€ sans abattement !)