- Annonce, pas loi : taux unique de 6 % sur la part taxable des donations familiales en pleine propriété, plafonné à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, pour 2027 seulement, s'il est voté.
- L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans, est maintenu : le 6 % s'appliquerait après lui.
- Sur 100 000 € taxables, les droits passeraient de 18 194 € au barème actuel à 6 000 €.
- Pour une maison de 300 000 € donnée par un couple à un enfant : 16 388 € de droits en 2026, 6 000 € en 2027 si la mesure passe.
- La valeur déclarée devient le prix d'acquisition de l'enfant pour une future plus-value : une estimation basse fait économiser peu de droits et peut coûter cher à la revente.
Qu'a annoncé le gouvernement le 12 septembre 2026 ?
Dans un document transmis à la presse le samedi 12 septembre 2026, les services du Premier ministre Sébastien Lecornu ont présenté un plan baptisé « Transmissions 2027 ». Il comporte deux mesures temporaires, limitées à l'année 2027, rapportées notamment par franceinfo :
- Don familial de sommes d'argent : le plafond exonéré passerait de 31 865 € à 50 000 €, pour un donateur de moins de 80 ans au profit d'un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant majeur.
- Donations en pleine propriété dans le cercle familial : la part taxable, après abattements, serait soumise à un taux unique de 6 %, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire. Le taux descendrait à 5 % en cas de don simultané à une association d'aide aux plus démunis.
La seconde mesure est celle qui intéresse les propriétaires : une maison ou un appartement se transmet précisément par une donation de bien, et non par un don d'argent. Le gouvernement justifie le dispositif par une formule reprise par la presse : la France « épargne beaucoup, mais transmet trop tard ».
Statut juridique au 29 septembre 2026. Il s'agit d'une annonce gouvernementale. Le projet de loi de finances pour 2027 doit être présenté en conseil des ministres le 30 septembre 2026, puis débattu à l'Assemblée nationale et au Sénat. Le Parlement peut modifier le taux, le plafond, le périmètre, ou écarter la mesure. Aucune donation signée en 2026 n'en bénéficie, et aucune signée en 2027 n'en bénéficiera si le texte final ne la contient pas.
Qu'est-ce qui s'applique aujourd'hui, en 2026 ?
Les règles en vigueur sont celles détaillées par Service-Public.fr (page vérifiée le 13 mai 2026). Entre un parent et un enfant, on déduit d'abord un abattement de 100 000 €, qui vaut pour l'ensemble des donations consenties par un même donateur à un même donataire sur une période de 15 ans. Le reliquat est taxé selon un barème progressif.
| Part taxable (après abattement) | Taux actuel, ligne directe | Annonce pour 2027 |
|---|---|---|
| Jusqu'à 8 072 € | 5 % | 6 % unique, dans la limite de 100 000 € taxables par donateur et par bénéficiaire |
| De 8 072 € à 12 109 € | 10 % | |
| De 12 109 € à 15 932 € | 15 % | |
| De 15 932 € à 552 324 € | 20 % | |
| Au-delà de 552 324 € | 30 % à 45 % | Barème (non visé par l'annonce) |
En pratique, la tranche à 20 % est atteinte dès 15 932 € taxables : c'est elle qui fait l'essentiel de l'impôt sur une donation immobilière courante. Le 6 % annoncé revient donc à diviser par plus de trois le taux marginal sur ces montants. L'abattement de 100 000 € est conservé et le 6 % ne s'appliquerait qu'à ce qui le dépasse. L'annonce ne dit rien de la règle de rappel fiscal de 15 ans : les donations déjà faites dans cette période continuent, en l'état, d'entamer l'abattement disponible.
Combien coûterait la donation d'une maison de 300 000 € ?
Prenons un cas fréquent : un couple marié sous le régime de la communauté, propriétaire d'une maison estimée à 300 000 €, qui la donne en pleine propriété à son fils unique, sans donation antérieure dans les 15 dernières années. Chaque parent donne sa moitié, soit 150 000 €, et chacun bénéficie de son propre abattement de 100 000 €. La part taxable est de 50 000 € par parent.
| Calcul (par parent) | Barème 2026 | 6 % annoncé pour 2027 |
|---|---|---|
| Valeur transmise | 150 000 € | 150 000 € |
| Abattement parent-enfant | - 100 000 € | - 100 000 € |
| Part taxable | 50 000 € | 50 000 € |
| Droits dus par parent | 8 194 € | 3 000 € |
| Droits totaux pour le couple | 16 388 € | 6 000 € |
Détail du barème pour 50 000 € : 403,60 € (5 % jusqu'à 8 072 €) + 403,70 € (10 %) + 573,45 € (15 %) + 6 813,60 € (20 % sur 34 068 €) = 8 194 €, arrondi. L'écart atteint 10 388 € sur ce seul dossier. Sur une part taxable de 100 000 €, le calcul donne 18 194 € contre 6 000 €, ce qui correspond au chiffre de « 18 200 € à 6 000 € » avancé par le gouvernement.
Ces montants ne comprennent pas les émoluments du notaire et les frais de publicité foncière, obligatoires pour toute donation d'un bien immobilier, qui s'ajoutent quel que soit le taux des droits.
Vous envisagez de donner un bien immobilier ?
La valeur retenue dans l'acte fixe les droits de donation et la future plus-value de vos enfants. Commencez par une estimation fondée sur les ventes réelles du secteur.
Estimer la valeur de mon bienPourquoi la valeur du bien pèse-t-elle autant ?
Parce que tout le calcul part d'elle. Pour les donations comme pour les successions, un immeuble est retenu pour sa valeur vénale réelle au jour de l'acte, c'est-à-dire le prix auquel il pourrait se vendre dans des conditions normales de marché. C'est au donateur et au donataire de la déclarer, sous le contrôle de l'administration. L'administration fiscale met d'ailleurs à disposition, dans l'espace particulier, le service « Rechercher des transactions immobilières », conçu notamment pour les démarches de succession et de donation : ce sont ces ventes comparables qu'elle regardera en cas de contrôle.
Reprenons la maison du couple et faisons varier son estimation de 10 % dans un sens et dans l'autre.
| Estimation retenue | Part taxable par parent | Droits totaux, barème 2026 | Droits totaux, 6 % annoncé |
|---|---|---|---|
| 270 000 € (- 10 %) | 35 000 € | 10 388 € | 4 200 € |
| 300 000 € | 50 000 € | 16 388 € | 6 000 € |
| 330 000 € (+ 10 %) | 65 000 € | 22 388 € | 7 800 € |
Au barème actuel, chaque tranche de 30 000 € d'écart d'estimation déplace 6 000 € de droits : sur ces montants, l'administration prélève un euro sur cinq d'écart de valeur. Avec un taux de 6 %, le même écart ne déplace plus que 1 800 €. C'est la conséquence la moins commentée de l'annonce : si elle est votée, l'intérêt financier de minorer la valeur d'un bien donné s'effondre.
Le marché ne facilite pas l'exercice. Selon l'indice Notaires-Insee publié le 8 septembre 2026, les prix des logements anciens ont reculé de 1,0 % au deuxième trimestre 2026 et de 0,8 % sur un an ; les maisons baissent de 1,3 % sur un an, alors que les appartements sont quasi stables (- 0,1 %). Une estimation réalisée il y a dix-huit mois, ou calée sur un prix affiché plutôt que sur des ventes signées, a de bonnes chances d'être décalée.
Faut-il sous-estimer le bien pour payer moins de droits ?
C'est le réflexe de nombreux donateurs, et c'est un mauvais calcul, pour deux raisons.
La première est le risque de redressement. Si l'administration estime que la valeur déclarée est inférieure à la valeur vénale réelle, elle peut rectifier la base taxable et réclamer les droits manquants, assortis d'intérêts de retard, voire de pénalités. Une valeur manifestement basse par rapport aux ventes comparables du secteur est précisément ce que ses outils permettent de repérer.
La seconde est souvent ignorée : la valeur déclarée devient le prix d'acquisition de l'enfant. Lorsqu'un bien reçu par donation est revendu, la plus-value se calcule à partir de « la valeur retenue pour le calcul des droits de donation », comme le rappelle Service-Public.fr. Si l'enfant n'en fait pas sa résidence principale — maison de famille, logement mis en location — chaque euro de valeur minorée à la donation se retrouve en plus-value taxable à la revente : au moins 19 % d'impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux, avant les abattements pour durée de détention.
Le calcul qui retourne l'idée reçue. Avec un taux de donation de 6 %, déclarer 10 000 € de valeur supplémentaire, à condition qu'elle soit justifiée par le marché, coûte 600 € de droits. À la revente, ces 10 000 € réduisent d'autant la plus-value imposable, soit une économie d'au moins 1 900 € d'impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux et hors abattements pour durée de détention. Pour un bien que l'enfant ne gardera pas comme résidence principale, une estimation juste, située dans le haut d'une fourchette documentée plutôt que dans le bas, devient un choix rationnel.
Il ne s'agit pas pour autant de surévaluer : la règle reste la valeur vénale réelle, ni plus ni moins. L'objectif est une valeur que l'on peut défendre avec des ventes comparables, et pas celle qui minimise un chèque à court terme. Nos articles sur la plus-value immobilière et sur la plus-value d'une résidence secondaire détaillent les abattements pour durée de détention.
Donation avec réserve d'usufruit : est-elle concernée ?
C'est la principale zone d'incertitude pour les propriétaires. Beaucoup de parents transmettent leur logement en nue-propriété en gardant l'usufruit, pour continuer à l'habiter ou à en percevoir les loyers. L'annonce du 12 septembre vise explicitement les donations en pleine propriété ; les analyses publiées depuis, comme celle de France Épargne, en déduisent que le démembrement resterait soumis au barème progressif.
Le texte du projet de loi tranchera. En attendant, un parent qui hésite entre donner la pleine propriété d'un bien locatif en 2027 et donner la nue-propriété de sa résidence principale ne compare pas les mêmes régimes : la première opération pourrait bénéficier du 6 %, la seconde probablement pas.
Donner en 2026 ou attendre 2027 ?
Tout dépend de l'urgence et de la tolérance au risque politique. Trois situations se distinguent.
| Situation | Lecture |
|---|---|
| Part taxable nulle (bien sous l'abattement de 100 000 € par parent) | Le taux de 6 % ne change rien : aucun droit n'est dû. Pas de raison d'attendre. |
| Part taxable significative, pas d'urgence | Attendre le vote de la loi de finances, en fin d'année, avant de signer. L'enjeu peut dépasser 10 000 € sur une maison familiale. |
| Besoin immédiat (enfant qui achète, bien à vendre rapidement) | Donner en 2026 au barème, en connaissant le coût exact. Une économie annoncée n'est pas une économie acquise. |
Attendre a aussi un coût caché : si l'enfant compte utiliser le bien ou son prix de vente comme apport pour son propre achat, le report d'un an décale son projet. Ceux qui empruntent pour compléter peuvent comparer dès maintenant le coût de leur assurance emprunteur, qui pèse souvent plus lourd que prévu dans le coût total du crédit.
Comment faire estimer le bien avant une donation ?
Quelle que soit l'issue du débat budgétaire, la valeur déclarée reste le socle du dossier. Une méthode solide tient en quatre étapes.
- Partir des ventes réelles, pas des prix affichés : les mutations publiées par l'administration (DVF) et le service « Rechercher des transactions immobilières » donnent des prix signés, comparables à ceux que regardera un contrôleur.
- Retenir trois à cinq comparables proches par surface, époque de construction et état, vendus depuis moins de deux ans, et ajuster pour les écarts (DPE, travaux, extérieur).
- Croiser au moins deux sources : une estimation en ligne fondée sur les données de marché et l'avis du notaire chargé de l'acte. Des écarts de 10 % entre outils sont courants, comme nous l'expliquons dans pourquoi trois estimations donnent trois prix.
- Conserver le dossier (comparables, photos, diagnostics) avec l'acte : il servira en cas de contrôle, et à l'enfant le jour de la revente pour justifier son prix d'acquisition.
La logique est la même que pour une succession, traitée dans notre guide sur l'estimation d'un bien en succession. Pour situer le bien dans le marché actuel, voir aussi notre point sur l'évolution des prix par région.