Une maison à rénover vaut, au maximum, le prix d'un bien équivalent en bon état, moins le coût des travaux (aides déduites), moins une marge pour imprévus de 10 à 15 % et le coût d'attente du chantier. La décote est réelle : en 2024, les maisons classées G au DPE se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que des maisons classées D comparables (Notaires de France, décembre 2025). Un bien « à rénover » désigne ici un logement dont l'état ou l'étiquette énergie (souvent E, F ou G) impose des travaux pour être habité confortablement ou loué. La France comptait 3,9 millions de passoires énergétiques (classes F et G) parmi ses 30,9 millions de résidences principales au 1er janvier 2025, soit 12,7 % du parc (SDES-ONRE).
- Décote moyenne 2024 par rapport à une étiquette D : −25 % pour une maison G, −12 % pour un appartement G (Notaires de France).
- Location : les logements G sont interdits à la location pour tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025, les F le seront au 1er janvier 2028, les E au 1er janvier 2034 (métropole). Le projet de loi Relance logement, voté au Sénat le 8 juillet 2026, n'est pas encore définitif.
- Au 1er janvier 2027, le coefficient de l'électricité dans le DPE passe de 1,9 à 1,7 : certains logements chauffés à l'électricité gagneront une classe sans travaux (service-public.gouv.fr).
- Pour une maison E, F ou G, l'audit énergétique remis par le vendeur chiffre déjà des scénarios de travaux : c'est votre premier argument de négociation.
- Financement : prêt immobilier unique achat + travaux sur devis, complété si besoin par un éco-PTZ jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale (service-public.gouv.fr, vérifié le 1er septembre 2026).
Fin 2026, acheter un bien à rénover reste l'un des rares moyens d'entrer sur un marché cher sans rogner sur la surface. Mais la décote affichée n'est une bonne affaire que si elle couvre réellement les travaux, les aléas du chantier et les contraintes réglementaires qui pèseront sur le logement en 2027 et 2028. Les acheteurs qui se trompent sous-estiment le plus souvent le budget travaux. La décote varie aussi fortement selon les régions : une estimation après travaux doit partir des ventes réelles du quartier (base DVF), pas d'un pourcentage national.
Pourquoi un bien à rénover se vend-il moins cher en 2026 ?
Deux effets se cumulent : l'état général du bien (toiture, électricité, plomberie, distribution des pièces) et, de plus en plus, son étiquette énergie. Les notaires mesurent ce second effet sous le nom de « valeur verte ». Sur les ventes de 2024, présentées lors de leur bilan annuel de décembre 2025, les maisons anciennes classées G se sont vendues en moyenne 25 % moins cher que les maisons classées D, à caractéristiques comparables. Pour les appartements, l'écart est plus faible, autour de 12 %, car l'étiquette dépend en partie de l'immeuble et pèse moins dans le prix au m².
| Indicateur | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Décote moyenne d'une maison G par rapport à une maison D (ventes 2024) | −25 % | Notaires de France, décembre 2025 |
| Décote moyenne d'un appartement G par rapport à un appartement D | −12 % | Notaires de France, décembre 2025 |
| Part des logements F ou G dans les ventes de logements anciens en 2024 | 15 % (17 % pour les maisons) | Notaires de France, 2025 |
| Passoires énergétiques (F et G) parmi les résidences principales au 1er janvier 2025 | 3,9 millions, soit 12,7 % | SDES-ONRE, 2025 |
| Part des résidences principales classées G au 1er janvier 2025 | 4,8 % | SDES-ONRE, 2025 |
Pour l'acheteur, la conséquence est simple : la décote moyenne d'une maison G (25 % sur un bien à 300 000 € en état D, soit 75 000 €) suffit souvent à financer une rénovation énergétique sérieuse, mais pas toujours une rénovation complète si l'état général est mauvais. C'est le chiffrage précis des travaux qui tranche.
Quel calendrier DPE s'applique si vous voulez louer le bien ?
Si vous achetez pour habiter, l'étiquette n'est pas une contrainte légale : on peut acheter, vendre et occuper un logement G. Si vous achetez pour louer, ou si vous envisagez de louer un jour, le calendrier de la loi Climat et résilience devient central. Les logements trop énergivores ne sont plus considérés comme « décents » et ne peuvent pas faire l'objet d'un nouveau bail, d'un renouvellement ou d'une tacite reconduction.
| Classe DPE | Interdiction de louer (métropole) | Outre-mer |
|---|---|---|
| G | Depuis le 1er janvier 2025 | 1er janvier 2028 |
| F | 1er janvier 2028 | 1er janvier 2031 |
| E | 1er janvier 2034 | Calendrier spécifique |
Deux évolutions sont à suivre. D'abord, le projet de loi Relance logement, adopté par le Sénat le 8 juillet 2026 et transmis à l'Assemblée nationale, permettrait de relouer un logement F ou G si le bailleur s'engage à réaliser des travaux de rénovation. À la date de mise à jour de cet article, le texte n'est pas définitivement adopté : le calendrier ci-dessus reste le droit applicable, et il serait imprudent de bâtir un plan de financement sur un assouplissement non voté.
Ensuite, le calcul du DPE évolue encore. Au 1er janvier 2027, le facteur de conversion de l'électricité passe de 1,9 à 1,7 (service-public.gouv.fr, 1er septembre 2026). Certains logements chauffés ou produisant leur eau chaude à l'électricité pourront gagner une classe, voire deux pour de petites surfaces, sans aucun travaux ; aucun logement ne verra son étiquette se dégrader. Un DPE existant peut être mis à jour gratuitement sur l'Observatoire DPE-Audit de l'ADEME. Avant de négocier, demandez au vendeur l'étiquette recalculée : une maison F chauffée à l'électricité peut devenir E et sortir de l'échéance 2028. Nous avions détaillé l'effet de la précédente réforme dans notre article sur le nouveau DPE 2026 et son impact sur les prix.
Comment calculer le prix maximum à offrir pour une maison à rénover ?
La méthode la plus robuste consiste à raisonner à l'envers, depuis la valeur du bien une fois rénové :
Prix maximum = valeur après travaux − coût des travaux TTC (aides déduites) − provision pour imprévus − coût de portage pendant le chantier
Notre cas type (hypothèses à adapter à votre situation) : une maison de 100 m² des années 1970, classée F, affichée à 245 000 €. Les maisons comparables du secteur, en bon état et classées D, se sont vendues autour de 300 000 € d'après les ventes récentes. L'audit énergétique et deux devis d'artisans chiffrent l'isolation des combles et des murs, le remplacement des menuiseries et une pompe à chaleur à 60 000 € TTC.
| Poste | Montant | Commentaire |
|---|---|---|
| Valeur estimée après travaux (bien comparable classé D) | 300 000 € | Ventes DVF du secteur |
| Travaux énergétiques et remise en état (devis TTC) | −60 000 € | Avant aides, par prudence |
| Provision pour imprévus (10 % des travaux) | −6 000 € | 15 % si la structure ou la toiture sont mal connues |
| Coût de portage (6 mois de loyer actuel pendant le chantier) | −6 000 € | Ou intérêts intercalaires du prêt |
| Prix maximum à offrir | 228 000 € | Soit 17 000 € sous le prix affiché |
Dans cet exemple, l'écart entre le prix affiché et la valeur après travaux (55 000 €) ne couvre pas le budget réel (72 000 € avec imprévus et portage). Une offre autour de 225 000 à 230 000 € est défendable, devis à l'appui. Si des aides à la rénovation sont obtenues ensuite, elles constituent un bonus, pas une hypothèse de départ : leurs conditions changent régulièrement et doivent être vérifiées sur france-renov.gouv.fr au moment du projet.
N'oubliez pas les frais d'acquisition : dans l'ancien, les « frais de notaire » représentent en général 7 à 8 % du prix. Ils se calculent sur le prix du bien, pas sur le montant des travaux, ce qui est un argument supplémentaire pour négocier le prix plutôt que d'accepter un prix élevé avec des travaux « déjà faits ». Notre guide sur les frais de notaire en 2026 détaille le calcul.
Quelle est la valeur réelle du bien une fois rénové ?
Le calcul commence par une valeur de référence fiable, tirée des ventes récentes du quartier.
Estimer la valeur de mon bien →Comment utiliser l'audit énergétique pour négocier ?
Pour la vente d'une maison individuelle (ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire) classée F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique réglementaire depuis le 1er avril 2023 ; l'obligation s'étend aux logements classés E depuis le 1er janvier 2025 et visera les logements D à partir du 1er janvier 2034 (service-public.gouv.fr). L'audit doit être remis dès la première visite, il est valable 5 ans et il est à la charge du vendeur. Il n'est pas obligatoire pour la vente d'un appartement en copropriété.
L'audit présente au moins deux scénarios : une rénovation en une seule étape et une rénovation par étapes, avec pour chacun les travaux, l'étiquette atteinte, le coût estimé et les aides mobilisables. C'est un document précieux pour l'acheteur :
- il objective le coût des travaux, avec un document que le vendeur a lui-même fourni ;
- il indique l'étiquette visée après travaux, ce qui permet de choisir le bon comparable pour la valeur après rénovation ;
- il sert de base pour demander des devis comparables aux artisans.
Ses limites sont connues : les coûts sont des estimations, souvent inférieures aux devis réels, et l'audit ne traite que l'énergie. Il ne dit rien de l'état de la charpente, de la mise aux normes électriques ou d'éventuels désordres structurels. Pour l'ensemble des diagnostics remis à l'acheteur, voyez notre article sur les diagnostics obligatoires.
Comment fiabiliser le budget travaux avec des devis d'artisans ?
Le budget travaux est le chiffre qui fait réussir ou échouer l'opération. Quelques règles simples réduisent le risque :
- Faire visiter le bien par deux ou trois artisans avant le compromis, ou au plus tard pendant le délai de la condition suspensive de prêt. La plupart des vendeurs acceptent une contre-visite quand l'offre est sérieuse.
- Exiger des devis détaillés (quantités, marques, prix unitaires) plutôt que des forfaits. La banque les demandera de toute façon pour financer les travaux.
- Vérifier les qualifications : la mention RGE est requise pour les aides à la rénovation énergétique et l'éco-PTZ, et l'artisan doit indiquer son assurance décennale sur ses devis et factures. DevisTrack rappelle ce que doit contenir l'attestation décennale d'un artisan.
- Contrôler la durée de validité et la clause de révision de prix : entre la signature du compromis et le début du chantier, il s'écoule souvent quatre à six mois.
- Prévoir 10 à 15 % d'imprévus, davantage pour une maison ancienne dont la structure n'a pas été inspectée.
Comment financer les travaux dans le prêt immobilier ?
La solution la plus courante est un prêt immobilier unique couvrant l'achat et les travaux. La banque débloque la part « travaux » au fur et à mesure, sur présentation des factures. Ce montage a deux avantages : un seul taux, généralement plus bas qu'un crédit travaux séparé, et une durée longue qui lisse la mensualité. Il reste soumis à la règle du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d'effort de 35 % maximum, assurance comprise, sur 25 ans au plus (27 ans lorsque les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l'opération).
Il peut être complété par un éco-prêt à taux zéro pour la partie rénovation énergétique. Selon service-public.gouv.fr (page vérifiée le 1er septembre 2026), les plafonds sont les suivants :
| Type de travaux | Montant maximum | Durée maximum |
|---|---|---|
| Une action sur les parois vitrées | 7 000 € | 15 ans |
| Une action d'une autre nature (isolation, chauffage...) | 15 000 € | 15 ans |
| Lot de 2 travaux | 25 000 € | 15 ans |
| Lot de 3 travaux ou plus | 30 000 € | 15 ans |
| Rénovation globale (performance énergétique) | 50 000 € | 20 ans |
Lorsque l'éco-PTZ est demandé en même temps que le prêt d'acquisition, le descriptif et les devis détaillés peuvent être fournis au plus tard à la date de versement du prêt, ce qui laisse le temps de finaliser les devis. Il est cumulable avec le PTZ d'accession. Sur notre cas type, 50 000 € d'éco-PTZ sur 20 ans représentent environ 208 € par mois sans intérêts, contre environ 290 € par mois pour la même somme empruntée à 3,5 % sur 20 ans dans le prêt principal. LeCreditImmo détaille le montage et le calcul d'endettement dans son guide sur l'éco-PTZ pour financer une passoire thermique.
Faut-il adapter l'assurance emprunteur au montant des travaux ?
Oui, car l'assurance du prêt couvre la totalité du capital emprunté, travaux compris. Sur un projet comme notre cas type (228 000 € d'achat, environ 17 000 € de frais d'acquisition et 66 000 € de travaux et imprévus, soit près de 310 000 € à financer), le coût de l'assurance sur toute la durée peut représenter plusieurs milliers d'euros, voire davantage selon l'âge et la quotité choisie. Deux leviers existent :
- la délégation d'assurance dès l'offre de prêt : vous pouvez choisir un autre contrat que celui de la banque, à garanties équivalentes ;
- le changement en cours de prêt : depuis la loi Lemoine, l'assurance emprunteur peut être changée à tout moment, sans frais. La procédure est expliquée pas à pas sur LoiLemoine.com.
Quels pièges éviter avant de signer ?
- En copropriété, l'isolation des murs, la toiture ou le chauffage collectif dépendent de l'assemblée générale. Demandez les trois derniers procès-verbaux, le plan pluriannuel de travaux s'il existe, et vérifiez qui paiera les travaux déjà votés : voyez notre article sur les travaux votés en copropriété lors d'une vente.
- Les règles d'urbanisme : changer les menuiseries, isoler par l'extérieur ou poser une pompe à chaleur peut nécessiter une déclaration préalable, voire l'avis de l'architecte des bâtiments de France en secteur protégé.
- Le calendrier du chantier : les artisans qualifiés sont souvent réservés plusieurs mois à l'avance. Chaque mois de retard ajoute du coût de portage.
- Surestimer la valeur après travaux : une rénovation énergétique ne transforme pas un bien mal situé en bien recherché. La valeur de sortie reste plafonnée par les prix du quartier.
Enfin, croisez plusieurs estimations de la valeur après travaux plutôt que de vous fier à une seule : nous expliquons pourquoi trois estimations donnent trois prix différents et comment les interpréter.