- Ce n'est pas la date du vote qui décide, ni celle du chantier : pour les travaux hors budget prévisionnel, l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 fait payer « celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité » de l'appel de fonds.
- Le budget prévisionnel suit une règle inverse : la provision trimestrielle exigible incombe au vendeur, en entier, même s'il vend le lendemain de l'appel.
- Vous ne récupérez jamais le fonds de travaux. Les sommes versées sont attachées au lot et définitivement acquises au syndicat : la seule façon de les récupérer est de les intégrer au prix de vente.
- Tant que le notaire n'a pas notifié la vente au syndic, vous restez le copropriétaire débiteur aux yeux du syndicat, quelle que soit la date de l'acte.
- L'état daté est plafonné à 380 € TTC depuis le décret du 21 février 2020, et il est à la charge du vendeur sauf convention contraire.
Un ravalement à 1 200 000 € voté en mars, une vente signée en juin, et deux personnes convaincues que c'est l'autre qui paie : c'est la dispute la plus fréquente chez le notaire au moment de solder le dossier d'un lot en copropriété. Elle vient d'une idée fausse mais logique — « les travaux profitent à l'acheteur, donc il les paie ». Le droit dit autre chose, et il le dit de façon parfaitement mécanique. Voici la règle exacte, les quatre cas de figure, et les deux montants que le vendeur perd systématiquement s'il ne les négocie pas dans le prix.
Qui paie les travaux votés en assemblée générale ?
La réponse tient dans un article court et souvent mal lu : l'article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, dont la rédaction en vigueur date du 25 décembre 2025. Il distingue deux natures de dépenses, et leur applique deux règles opposées.
Pour les dépenses du budget prévisionnel — les charges courantes, appelées par provisions trimestrielles : « le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel […] incombe au vendeur ». La provision du trimestre en cours est due par le vendeur en totalité, y compris pour la partie du trimestre où il n'est plus propriétaire.
Pour les dépenses hors budget prévisionnel — c'est-à-dire les travaux votés en assemblée générale, ravalement, toiture, ascenseur, rénovation énergétique : « le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ».
Concrètement : une assemblée générale peut voter en mars un ravalement dont les appels de fonds sont échelonnés en septembre, décembre et mars suivant. Si la vente est notifiée au syndic en juillet, le vendeur ne paiera aucun des trois appels, alors même qu'il a voté les travaux et qu'il était propriétaire au moment du vote.
Vote, appel de fonds, notification : quelle date compte vraiment ?
Une seconde règle se superpose, et c'est celle que les vendeurs découvrent le plus souvent à leurs dépens. Aux yeux du syndicat des copropriétaires, le changement de propriétaire n'existe pas tant qu'il n'a pas été notifié au syndic. L'article 6 du décret de 1967 prévoit que la mutation n'est opposable au syndicat qu'à compter de sa notification, faite par le notaire.
Tant que cette formalité n'est pas accomplie, le syndic continue d'adresser les appels au vendeur — et il est fondé à le faire. Le vendeur qui paie un appel exigible après la vente mais avant la notification devra ensuite se retourner contre son acquéreur, ce qui est un tout autre exercice que de ne rien avoir à payer.
| Situation | Qui paie l'appel de travaux | Fondement |
|---|---|---|
| Travaux votés avant le compromis, appel exigible avant l'acte authentique | Vendeur | Copropriétaire au jour de l'exigibilité |
| Travaux votés avant le compromis, appel exigible après la notification de la vente | Acquéreur | Copropriétaire au jour de l'exigibilité |
| Travaux votés après le compromis mais avant l'acte, appel exigible après notification | Acquéreur | Idem — le vote ne crée pas la dette |
| Acte signé, notification au syndic pas encore faite, appel exigible entre-temps | Vendeur vis-à-vis du syndicat, recours possible contre l'acquéreur | Mutation inopposable au syndicat (art. 6, décret de 1967) |
Un point à connaître avant l'assemblée générale : si vous vendez et que le calendrier des appels n'est pas encore arrêté, la résolution votée fixe elle-même l'échéancier. Un vendeur présent en AG a donc un intérêt direct à ce que le premier appel tombe après sa sortie — et un acquéreur averti, qui a signé un compromis, a un intérêt inverse. La discussion se tient en assemblée, pas chez le notaire.
Combien vaut réellement votre bien, travaux votés compris ?
Une estimation qui ignore un ravalement voté ou un fonds de travaux garni ne reflète pas la valeur réelle du lot.
Estimer la valeur de mon bienLe fonds de travaux : l'argent que le vendeur ne récupère jamais
C'est la perte la plus silencieuse d'une vente en copropriété. Depuis la loi ALUR, la copropriété alimente un fonds de travaux obligatoire (articles 14-2 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Lorsque l'assemblée a adopté le plan pluriannuel de travaux, la cotisation annuelle ne peut être inférieure à 2,5 % du montant des travaux prévus au plan et à 5 % du budget prévisionnel.
Sur dix ans, un copropriétaire d'un immeuble moyen peut ainsi avoir versé plusieurs milliers d'euros. Et la loi est sans ambiguïté sur leur sort : les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires ; elles ne donnent pas lieu à remboursement par le syndicat à l'occasion de la cession d'un lot.
Le vendeur ne récupère rien du syndicat. Le seul canal de récupération est le prix de vente : il faut faire figurer le montant du fonds attaché au lot dans la négociation, exactement comme on valorise une chaudière neuve.
Cette mécanique a un effet contre-intuitif sur la négociation. Un immeuble avec un fonds de travaux bien garni et un plan pluriannuel voté est plus vendable qu'un immeuble sans provision : l'acquéreur sait ce qui l'attend et n'a pas d'appel surprise à redouter. Le vendeur a donc tout intérêt à documenter ce point, chiffres à l'appui, plutôt qu'à le laisser dans l'annexe du pré-état daté où personne ne le lit.
Combien coûte la vente côté syndic, et qui paie quoi ?
Deux documents sont produits par le syndic dans une vente, et ils n'ont ni le même régime ni le même prix.
Le pré-état daté, remis à l'acquéreur au stade de la promesse au titre de l'information précontractuelle, n'est pas tarifé par un texte : son coût varie fortement d'un syndic à l'autre, et certains le facturent zéro quand d'autres dépassent la centaine d'euros.
L'état daté, lui, est établi pour le notaire au moment de l'acte authentique. Il récapitule les sommes dues par le vendeur au syndicat, celles dues par le syndicat au vendeur et les sommes qui incomberont au futur copropriétaire. Depuis le décret n° 2020-153 du 21 février 2020, pris pour l'application de l'article 10-1 de la loi de 1965 et entré en vigueur le 1er juin 2020, son coût est plafonné à 380 € TTC. Avant ce plafonnement, les montants constatés tournaient autour de 600 € et pouvaient dépasser 1 000 € chez certains syndics.
| Poste | Montant | À la charge de |
|---|---|---|
| État daté (art. 10-1, loi de 1965) | 380 € TTC maximum | Le vendeur, sauf convention contraire |
| Pré-état daté / documents pré-contractuels | Non plafonné, variable | Le vendeur |
| Provision du budget prévisionnel du trimestre en cours | Selon appel | Le vendeur, en totalité |
| Appel de travaux exigible après notification | Selon appel | L'acquéreur |
| Cotisation au fonds de travaux déjà versée | Non remboursable | Perdue par le vendeur, sauf intégration au prix |
Le blocage du prix par le syndic : le piège de l'article 20
Un vendeur en retard de charges découvre parfois que son prix de vente ne lui est pas versé intégralement. C'est l'effet de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965.
Si le vendeur ne remet pas au notaire un certificat du syndic daté de moins d'un mois attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, le notaire doit notifier la mutation au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze jours du transfert de propriété. Le syndic dispose alors d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis pour former opposition au versement des fonds, afin d'obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire. L'opposition doit, à peine de nullité, énoncer le montant et les causes de la créance, et contenir élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble.
Traduction opérationnelle pour le vendeur : demander le certificat au syndic avant le rendez-vous de signature, et régler les arriérés éventuels en amont, évite un séquestre d'une partie du prix pendant plusieurs semaines. Ce point est à traiter en même temps que les diagnostics, pas la veille de l'acte.
Peut-on convenir d'une autre répartition dans le compromis ?
Oui, et c'est courant. Vendeur et acquéreur peuvent stipuler dans l'avant-contrat une répartition différente : refacturation au prorata temporis, prise en charge par l'acquéreur d'un appel exigible avant la vente en contrepartie d'une baisse de prix, ou l'inverse.
La clause n'a donc de valeur réelle que si elle est assortie d'un mécanisme de sécurité : séquestre chez le notaire du montant concerné, ou ajustement direct du prix. Un ajustement de prix est plus simple et plus sûr qu'une promesse de remboursement.
La checklist du vendeur en copropriété
- Récupérer les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale et repérer toute résolution de travaux votée, même sans appel de fonds encore émis.
- Demander au syndic l'échéancier des appels de chaque résolution de travaux en cours : c'est lui qui détermine qui paie, pas la date du vote.
- Demander le montant du fonds de travaux attaché au lot et l'inscrire dans l'argumentaire de prix — c'est de l'argent déjà sorti de votre poche.
- Demander le certificat de l'article 20 au syndic au moins un mois avant l'acte et solder les arriérés.
- Vérifier la facturation de l'état daté : au-delà de 380 € TTC, le syndic dépasse le plafond réglementaire.
- Faire notifier la vente au syndic sans délai par le notaire : chaque semaine de retard vous laisse débiteur d'appels qui ne vous concernent plus.
Le fil conducteur est toujours le même : dans une copropriété, ce n'est pas l'usage du bien qui déclenche la dette, c'est le calendrier administratif du syndic. Le vendeur qui maîtrise ce calendrier économise souvent plus que sur la négociation du prix au mètre carré. Pour situer le reste du dossier, voyez aussi notre guide sur le délai entre compromis et acte authentique et notre analyse du dossier de diagnostics et devis de travaux.