Lors d'un divorce, la maison commune peut être vendue (le prix net est partagé), attribuée à l'un des époux qui verse une soulte à l'autre, ou conservée en indivision. La soulte = (valeur du bien − capital restant dû) × quote-part de l'autre. Dans les deux premiers cas, un droit de partage de 1,10 % de l'actif net s'applique en 2026 (article 746 du CGI), contre 2,50 % pour des concubins.
- Maison estimée 340 000 €, 150 000 € de crédit restant : soulte de 95 000 € pour l'époux qui part, droit de partage de 2 090 €.
- Pour racheter, l'époux qui reste doit souvent emprunter près de 250 000 € : environ 1 435 €/mois sur 20 ans, soit 4 100 € de revenus nets mensuels pour rester sous 35 % d'endettement.
- En vendant, chacun récupère environ 93 400 € une fois le prêt, les indemnités de remboursement anticipé et le droit de partage payés.
- La plus-value reste exonérée pour les deux ex-conjoints si le bien était la résidence principale du couple et qu'il est vendu dans un délai normal, en principe un an (impots.gouv.fr).
- Une estimation surévaluée de 20 000 € déplace 10 000 € d'un époux vers l'autre : c'est le premier point de désaccord à régler.
Le partage de la maison est la question la plus lourde financièrement d'un divorce. En 2024, les juges aux affaires familiales ont prononcé environ 59 600 divorces, en baisse de 4 % sur un an (ministère de la Justice, Références statistiques Justice 2024), auxquels s'ajoutent les divorces par consentement mutuel enregistrés chez un notaire, non comptés dans ce chiffre. Dans la plupart des cas où le couple est propriétaire, il faut décider du sort du logement familial.
Trois chiffres suffisent pour comparer les options : la valeur actuelle du bien, le capital restant dû sur le crédit et la capacité d'emprunt de celui qui voudrait le garder. Nous les appliquons ci-dessous à un cas type, puis nous détaillons les frais, la fiscalité et les pièges de calendrier.
Quelles sont les trois options pour la maison du couple ?
Qu'il s'agisse d'un bien commun (mariage sous le régime de la communauté) ou d'un bien acheté en indivision (séparation de biens, PACS, concubinage), le couple a le choix entre trois solutions :
| Option | Principe | Avantage | Limite |
|---|---|---|---|
| Vendre | Le bien est vendu à un tiers, le prix net est réparti selon les droits de chacun | Partage simple, chacun repart avec des liquidités | Délai de vente, indemnités de remboursement anticipé possibles, déménagement des enfants |
| Racheter la soulte | Un époux se voit attribuer le bien et verse à l'autre la valeur de sa part | Stabilité pour celui qui reste, pas de recherche d'acheteur | Il faut financer la soulte et reprendre seul le crédit, avec l'accord de la banque |
| Rester en indivision | Les ex-époux restent copropriétaires après le divorce | Permet d'attendre (fin d'études des enfants, marché plus porteur) | Indemnité d'occupation, désaccords sur les charges, et chacun peut demander le partage à tout moment |
L'indivision n'est jamais définitive : « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » (article 815 du Code civil). Si l'un des ex-conjoints bloque la vente, l'autre peut saisir le juge. Notre guide sur la vente d'un bien en indivision quand un indivisaire refuse détaille la procédure.
Comment se calcule la soulte ?
La soulte est la somme versée par l'époux qui garde le bien pour compenser la part de l'autre. Pour un couple propriétaire à parts égales :
Soulte = (valeur vénale du bien − capital restant dû) × 50 %
Si le couple détient le bien à 60/40, ou si l'un des deux a apporté des fonds propres (héritage, donation), la quote-part et d'éventuelles récompenses modifient le calcul : c'est le notaire chargé de la liquidation qui les chiffre.
Notre cas type (hypothèses à adapter à votre situation) : Julie et Marc, mariés sous la communauté, ont acheté leur maison 280 000 € en 2016. Elle est estimée 340 000 € en 2026. Il reste 150 000 € de crédit, souscrit à 1,60 %. Julie veut garder la maison avec les enfants.
- Actif net : 340 000 − 150 000 = 190 000 €
- Soulte due à Marc : 190 000 × 50 % = 95 000 €
- Droit de partage : 190 000 × 1,10 % = 2 090 €
- Émoluments du notaire et frais d'acte : environ 2 500 € (hypothèse, à faire chiffrer : ils dépendent du barème réglementé et de la complexité de la liquidation)
Julie doit donc réunir 95 000 € + environ 4 600 € de frais, et reprendre seule les 150 000 € de crédit. La banque doit accepter de libérer Marc de son engagement (désolidarisation) : sans cela, il reste co-emprunteur d'un bien qui ne lui appartient plus.
Vendre ou racheter : que reste-t-il à chacun ?
Voici la comparaison chiffrée des deux options principales sur notre cas type. Le taux de 3,40 % sur 20 ans est une hypothèse proche des taux moyens observés à la rentrée 2026.
| Poste | Rachat de soulte par Julie | Vente à 340 000 € |
|---|---|---|
| Remboursement du crédit en cours | Repris ou refinancé par Julie | 150 000 € remboursés à la vente |
| Indemnités de remboursement anticipé | Seulement si le prêt est refinancé | 1 200 € au maximum (6 mois d'intérêts à 1,60 %, plafond 3 % du capital) |
| Droit de partage (1,10 %) | 2 090 € sur 190 000 € | 2 077 € sur 188 800 € si le partage du prix est constaté par acte |
| Ce que reçoit Marc | 95 000 € de soulte | environ 93 360 € |
| Ce que garde Julie | La maison (340 000 €) et environ 249 600 € de dette | environ 93 360 € et doit se reloger |
| Effort mensuel de Julie | Environ 1 435 €/mois sur 20 ans (hors assurance) si tout est refinancé | Selon son nouveau logement |
Le chiffre décisif est la capacité d'emprunt. Avec une mensualité de 1 435 €, Julie doit justifier d'environ 4 100 € de revenus nets mensuels pour respecter le plafond de 35 % d'endettement fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (assurance comprise, ce qui rend le calcul encore plus serré). Si elle conserve l'ancien prêt à 1,60 % et n'emprunte que la soulte et les frais (environ 99 600 € sur 15 ans à 3,40 %), la mensualité supplémentaire tombe à environ 707 €. Le détail de ce choix est traité dans l'article de LeCreditImmo sur le rachat de soulte : garder son ancien prêt ou tout refinancer.
Soulte ou vente : tout part de la valeur du bien
Avant de négocier, obtenez une estimation fondée sur les ventes récentes de votre quartier.
Estimer la valeur de mon bien →Combien coûte le droit de partage en 2026 ?
Le droit de partage est une taxe perçue par l'État quand un acte constate la répartition de biens entre copropriétaires. Son taux est fixé par l'article 746 du Code général des impôts :
| Situation | Taux en 2026 | Base |
|---|---|---|
| Divorce ou séparation de corps | 1,10 % (depuis le 1er janvier 2022) | Actif net partagé |
| Rupture de PACS | 1,10 % | Actif net partagé |
| Séparation de concubins (bien indivis) | 2,50 % | Actif net partagé |
Le taux réduit a été introduit progressivement par la loi de finances pour 2020 : 1,80 % en 2021, puis 1,10 % depuis 2022. Les concubins restent au taux de droit commun de 2,50 %, ce qu'une réponse ministérielle a confirmé. Sur notre cas type, la différence est nette : 2 090 € pour un couple marié ou pacsé, 4 750 € pour un couple en union libre.
Deux précisions pratiques. Le droit se calcule sur l'actif net, après déduction du crédit restant dû, et non sur la valeur brute du bien. Et il n'est dû que si un acte constate le partage. En cas de vente avant le divorce, la répartition du prix figure en général dans l'état liquidatif ou la convention de divorce : le droit reste alors dû sur le prix net partagé. Votre notaire vous dira quelle formule s'applique à votre dossier.
Faut-il payer une plus-value en vendant après la séparation ?
Non, dans la plupart des cas. La vente de la résidence principale est exonérée d'impôt sur la plus-value. L'administration fiscale étend cette exonération à l'ex-conjoint qui a déjà quitté le logement, à quatre conditions (impots.gouv.fr) :
- le logement était la résidence principale du couple au moment de la séparation ;
- l'autre ex-conjoint l'a occupé jusqu'à sa mise en vente ;
- la vente intervient dans un délai normal, un an en principe, un délai plus long pouvant être admis selon les circonstances ;
- entre la mise en vente et la vente, le bien n'est ni loué ni occupé gratuitement par des proches ou des tiers.
Cette tolérance vaut aussi pour les partenaires de PACS et les concubins. Si les conditions ne sont pas remplies, par exemple parce que le bien a été loué après le départ des deux ex-conjoints, la plus-value devient imposable : sur notre cas type, 60 000 € de plus-value brute après 10 ans de détention. Nous détaillons les délais et le calcul dans notre article sur la vente d'une résidence principale après un déménagement.
Le rachat de soulte, lui, n'est pas une vente au sens fiscal : il ne déclenche pas d'impôt sur la plus-value pour l'époux qui cède sa part dans le cadre du partage.
Que se passe-t-il si l'un des deux reste dans la maison ?
Pendant la procédure, le juge peut attribuer la jouissance du logement à l'un des époux, à titre gratuit (au titre du devoir de secours) ou à titre onéreux. Après le divorce, si les ex-époux restent en indivision et que l'un occupe seul le bien, il doit en principe une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9 du Code civil).
Exemple, avec des hypothèses à faire valider : valeur locative de la maison 1 300 € par mois. Les juges appliquent souvent un abattement pour tenir compte de la précarité de l'occupation, de l'ordre de 15 à 20 %. Avec 20 %, l'indemnité est de 1 040 € par mois, dont la moitié revient à Marc : 520 € par mois, soit 6 240 € par an. Elle se déduit en général de la part de l'occupant au moment du partage. Au-delà de cinq ans, les sommes ne peuvent plus être réclamées (article 815-10 du Code civil).
Le coût caché de l'attente est donc réel : deux ans d'indivision représentent environ 12 500 € transférés d'un ex-conjoint à l'autre sur notre exemple, sans compter la taxe foncière et les gros travaux, dus par les deux indivisaires à proportion de leurs droits.
Pourquoi tout dépend de l'estimation du bien ?
Dans un rachat de soulte, la valeur retenue fait l'objet d'intérêts opposés : celui qui garde la maison a intérêt à une valeur basse, celui qui part à une valeur haute. Chaque tranche de 10 000 € d'écart sur la valeur déplace 5 000 € de soulte. Une estimation de 360 000 € au lieu de 340 000 € fait passer la soulte de 95 000 € à 105 000 €.
Trois bonnes pratiques limitent les conflits :
- Croiser plusieurs estimations : une estimation en ligne fondée sur les ventes DVF du quartier, l'avis d'au moins une agence et, en cas de désaccord, l'avis de valeur d'un notaire ou d'un expert. Nous expliquons pourquoi trois estimations donnent trois prix différents.
- Retenir une valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel le bien se vendrait aujourd'hui, en tenant compte du DPE, des travaux à prévoir et de l'état du marché local, et non le prix d'achat augmenté des travaux.
- Dater l'évaluation au plus près de la jouissance divise : si la procédure dure, la valeur peut évoluer, à la hausse comme à la baisse.
Côté calendrier, une vente demande en général trois à quatre mois entre le compromis et l'acte, plus le temps de trouver un acquéreur. Si vous choisissez de vendre, fixez le prix avec réalisme dès le départ : un bien qui reste longtemps en vente s'expose à une baisse de prix et peut compromettre le délai d'un an utile pour l'exonération fiscale de l'ex-conjoint parti.