Peut-on vendre un logement occupé par un locataire ?
Oui, vous pouvez vendre un bien immobilier loué à tout moment : le bail n'empêche pas la vente. Mais deux scénarios très différents s'ouvrent à vous : vendre le logement occupé (le bail se poursuit avec le nouvel acquéreur) ou vendre le logement libre en délivrant un congé pour vente à l'échéance du bail.
Le choix a un impact direct sur le prix : un bien occupé se vend généralement avec une décote de 5 à 20 % selon la durée restante du bail et le niveau du loyer par rapport au marché.
Vendre occupé ou donner congé pour vente ?
Les deux options répondent à des objectifs distincts :
- Vente occupée : rapide, sans attendre la fin du bail, mais avec une décote. Cible plutôt des investisseurs.
- Vente libre après congé : meilleur prix, cible des résidents principaux, mais suppose de respecter un préavis strict et le droit de préemption du locataire.
| Type de location | Préavis du congé pour vente | Droit de préemption |
|---|---|---|
| Location vide (résidence principale) | 6 mois avant l'échéance du bail | Oui |
| Location meublée | 3 mois avant l'échéance | Non (sauf clause) |
Le congé pour vente doit être notifié par acte d'huissier, lettre recommandée avec AR ou remise en main propre, et indiquer le prix et les conditions de la vente.
Le droit de préemption du locataire
En location vide, le congé pour vente vaut offre de vente au profit du locataire : c'est son droit de préemption. Il dispose de 2 mois pour accepter d'acheter au prix indiqué.
- S'il accepte, la vente doit être conclue dans un délai de 2 mois (4 mois s'il recourt à un prêt).
- S'il refuse ou ne répond pas, vous pouvez vendre à un tiers, mais à un prix qui ne soit pas inférieur à celui proposé au locataire (sinon nouvelle offre).
Combien vaut votre bien, loué ou libre ?
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Estimer mon bien →Vente occupée : ce que reprend l'acquéreur
Quand vous vendez un logement occupé, l'acquéreur achète le bien avec le bail en cours. Concrètement :
- Le locataire reste en place aux conditions de son bail (loyer, durée, dépôt de garantie).
- Le dépôt de garantie est transféré au nouveau propriétaire, qui devra le restituer en fin de bail.
- Le nouvel acquéreur ne pourra donner congé qu'à l'échéance du bail, en respectant les mêmes règles de préavis.
C'est pourquoi la vente occupée séduit surtout les investisseurs : ils perçoivent un loyer dès la signature, sans risque de vacance locative.
Fiscalité et conseils avant de vendre
La vente d'un bien loué qui n'est pas votre résidence principale est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière : 19 % d'impôt + 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention (exonération totale d'impôt après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans).
- Anticipez le calendrier : un congé pour vente se prépare 6 mois avant l'échéance du bail.
- Faites estimer le bien dans les deux configurations (occupé / libre) pour arbitrer.
- Réunissez les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, etc.) dès la mise en vente.