L'indice de référence des loyers (IRL) du 3e trimestre 2026 est de 148,06, en hausse de 1,57 % sur un an (Insee, publication du 15 octobre 2026). Si votre bail se révise sur cet indice, le nouveau loyer hors charges = loyer actuel × 148,06 / 145,77. Un loyer de 1 000 € passe ainsi à 1 015,71 €, soit 15,71 € de plus par mois. La hausse n'est jamais automatique : elle suppose une clause de révision dans le bail et une demande du propriétaire, sans effet rétroactif.
- IRL T3 2026 : 148,06 en métropole (+1,57 %), 145,21 en Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte, 143,80 en Corse (+1,57 % dans les deux cas).
- C'est la plus forte hausse annuelle depuis le 4e trimestre 2024 (+1,82 %), après +1,15 % au 2e trimestre 2026 et +0,78 % au 1er trimestre.
- Le trimestre de référence est celui du bail ; à défaut, le dernier IRL publié à la signature.
- Le propriétaire a un an après la date de révision prévue pour la demander. Passé ce délai, la hausse de l'année est perdue ; avant, elle ne s'applique qu'à partir de la demande.
- Logement classé F ou G au DPE : révision interdite pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 en métropole (1er juillet 2024 dans les DROM).
La révision annuelle du loyer est le mécanisme qui permet au bailleur d'un logement vide ou meublé, loué en résidence principale, d'ajuster le loyer hors charges une fois par an, dans la limite de l'évolution de l'IRL. L'indice est calculé par l'Insee à partir de la moyenne sur douze mois des prix à la consommation hors tabac et hors loyers : c'est donc un plafond lié à l'inflation, pas un indicateur du marché locatif. La règle est fixée par l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour les locations vides et par son article 25-9 pour les meublés.
Avec un indice en hausse de 1,57 % au 3e trimestre 2026, l'enjeu redevient concret après deux ans de hausses sous 1 %. Voici le calcul exact, les chiffres par niveau de loyer et les pièges qui font perdre la révision, côté propriétaire comme côté locataire.
Combien vaut l'IRL du 3e trimestre 2026 ?
L'Insee a publié le 15 octobre 2026 (Informations rapides n° 246) un IRL métropolitain de 148,06 pour le 3e trimestre 2026, contre 145,77 un an plus tôt. Le prochain indice, celui du 4e trimestre 2026, sera publié le 15 janvier 2027. Depuis le 3e trimestre 2022, deux indices distincts existent pour les collectivités d'outre-mer de l'article 73 de la Constitution et pour la Corse : l'indice métropolitain ne s'y applique pas.
| Trimestre | IRL métropole | Variation sur 1 an | Publication Insee |
|---|---|---|---|
| 3e trimestre 2026 | 148,06 | +1,57 % | 15 octobre 2026 |
| 2e trimestre 2026 | 148,37 | +1,15 % | juillet 2026 |
| 1er trimestre 2026 | 146,60 | +0,78 % | avril 2026 |
| 4e trimestre 2025 | 145,78 | +0,79 % | janvier 2026 |
| 3e trimestre 2025 | 145,77 | +0,87 % | octobre 2025 |
| 4e trimestre 2024 | 144,64 | +1,82 % | janvier 2025 |
Pour mémoire, entre le 3e trimestre 2022 et le 1er trimestre 2024, la hausse annuelle de l'IRL était plafonnée à 3,5 % en métropole, 2,5 % outre-mer et 2 % en Corse (« bouclier loyer » de la loi n° 2022-1158). Ce plafond n'existe plus : l'indice suit à nouveau l'inflation hors tabac et loyers.
Comment calculer le nouveau loyer ?
La formule officielle, reprise par Service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 15 octobre 2026), est la suivante :
Nouveau loyer = loyer hors charges actuel × IRL du trimestre de référence de l'année en cours / IRL du même trimestre de l'année précédente
Le résultat s'arrondit au centime. Pour un bail révisé sur le 3e trimestre : loyer × 148,06 / 145,77, soit un coefficient de 1,0157. Trois précisions évitent les erreurs les plus fréquentes :
- Le calcul part du loyer hors charges. Les provisions pour charges suivent la régularisation annuelle, pas l'IRL. En meublé, un forfait de charges peut en revanche être révisé selon les mêmes règles.
- On compare toujours le même trimestre d'une année sur l'autre : T3 2026 avec T3 2025, jamais T3 2026 avec le dernier indice connu à l'entrée dans les lieux s'il s'agit d'un autre trimestre.
- Le complément de loyer s'ajoute à la base : dans les villes où il existe, la révision porte sur le loyer de base plus ce complément.
Exemple : un studio loué 620 € hors charges, bail révisable au 3e trimestre. 620 × 148,06 / 145,77 = 629,74 €. La hausse est de 9,74 € par mois, soit 116,88 € sur douze mois.
Quel trimestre s'applique à votre bail ?
Le trimestre de référence est celui qui figure dans le bail. Si le contrat ne le précise pas, c'est le dernier IRL publié par l'Insee à la date de signature. Comme l'Insee publie à la mi-janvier, mi-avril, mi-juillet et mi-octobre, la date de signature indique en pratique quel indice utiliser chaque année :
| Bail signé (dernier indice connu à la signature) | Trimestre de référence | Révision 2026-2027 | Hausse maximale |
|---|---|---|---|
| Entre mi-octobre et mi-janvier | 3e trimestre | 148,06 / 145,77 | +1,57 % |
| Entre mi-juillet et mi-octobre | 2e trimestre | 148,37 / 146,68 | +1,15 % |
| Entre mi-avril et mi-juillet | 1er trimestre | 146,60 / 145,47 | +0,78 % |
| Entre mi-janvier et mi-avril | 4e trimestre | 145,78 / 144,64 (2025), puis T4 2026 publié le 15 janvier 2027 | +0,79 % (indice 2025) |
Ce tableau est une règle de lecture par défaut : si votre bail mentionne explicitement un trimestre, c'est lui qui s'applique, quelle que soit la date de signature. Vérifiez aussi la date de révision prévue au contrat (souvent la date anniversaire du bail, parfois une date fixe comme le 1er janvier).
Propriétaire bailleur : que vaut votre bien loué ?
Une révision de 1,57 % ne dit rien de la valeur de votre logement. Partez des ventes récentes de votre quartier pour juger votre rendement réel.
Estimer la valeur de mon bien →Combien rapporte la révision selon le loyer ?
Voici le nouveau loyer mensuel hors charges et le gain sur douze mois pour un bail révisé sur l'IRL du 3e trimestre 2026 (coefficient 148,06 / 145,77), comparé à une révision sur le 2e trimestre :
| Loyer actuel | Nouveau loyer (T3 2026) | Hausse mensuelle | Sur 12 mois | Hausse si révision T2 2026 |
|---|---|---|---|---|
| 500 € | 507,85 € | +7,85 € | +94,20 € | +5,76 €/mois |
| 750 € | 761,78 € | +11,78 € | +141,36 € | +8,64 €/mois |
| 1 000 € | 1 015,71 € | +15,71 € | +188,52 € | +11,52 €/mois |
| 1 200 € | 1 218,85 € | +18,85 € | +226,20 € | +13,83 €/mois |
Ces montants sont des plafonds : le propriétaire peut appliquer une hausse inférieure, ou renoncer à la révision une année, par exemple pour garder un bon locataire. Pour un investisseur, l'ordre de grandeur est à mettre en regard des autres postes : taxe foncière, charges non récupérables, travaux. Notre guide sur le calcul de la rentabilité locative en 2026 détaille ces postes, et celui sur la taxe foncière 2026 rappelle que sa base est elle aussi revalorisée chaque année.
Dans quels cas le loyer ne peut-il pas être révisé ?
La révision est impossible dans quatre situations, toutes prévues par la loi du 6 juillet 1989 :
- Pas de clause de révision dans le bail. Sans clause, le loyer reste figé jusqu'au renouvellement. Le propriétaire ne peut pas l'imposer en cours de bail.
- Logement classé F ou G au DPE. En métropole, aucune révision, majoration ni réévaluation n'est possible pour les baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022 (loi Climat et résilience). Dans les DROM, la date est le 1er juillet 2024. Notre article sur l'impact du DPE sur la valeur d'un logement détaille ce qu'une mauvaise étiquette coûte aussi à la revente.
- Bail mobilité. Le loyer ne peut pas être révisé pendant sa durée (article 25-16 de la loi de 1989).
- Délai d'un an dépassé pour la révision de l'année concernée (voir ci-dessous).
Que se passe-t-il si le propriétaire oublie de réviser ?
La révision n'est jamais automatique. Le bailleur dispose d'un an à compter de la date de révision prévue au bail pour la demander. Deux conséquences, rappelées par Service-public.gouv.fr :
- Pas de rattrapage rétroactif. La hausse ne s'applique qu'aux loyers dus après la demande. Exemple chiffré : bail de 1 000 € révisable au 1er novembre 2026 sur le 3e trimestre, demande envoyée le 1er février 2027. Le nouveau loyer de 1 015,71 € s'applique à partir de février ; les trois mois de novembre à janvier sont perdus, soit 47,13 €.
- Au-delà d'un an, la révision de l'année est perdue. L'année suivante, le propriétaire repart du loyer en vigueur : il ne peut pas cumuler deux années d'IRL pour rattraper son oubli.
Côté locataire, ces règles sont aussi une protection : une hausse demandée en mars pour « régulariser » depuis octobre n'est pas due pour les mois passés. Et si le calcul utilise le mauvais trimestre ou l'indice métropolitain en Corse, le locataire peut demander la correction et le remboursement de l'excédent.
Comment demander la révision au locataire ?
La loi n'impose pas de forme particulière, mais un écrit daté (courrier recommandé, courriel avec accusé de lecture ou lettre remise en main propre contre signature) est la seule façon de prouver la date de la demande, donc le point de départ du nouveau loyer. Le courrier doit indiquer :
- la clause du bail qui prévoit la révision et la date de révision ;
- le trimestre de référence et les deux indices utilisés (par exemple 148,06 pour le T3 2026 et 145,77 pour le T3 2025) ;
- le calcul détaillé et le nouveau loyer hors charges, arrondi au centime ;
- la date à partir de laquelle le nouveau montant est dû.
Si vous passez par une agence, vérifiez qu'elle a bien appliqué la révision : c'est l'un des oublis les plus fréquents en gestion locative. Et si vous envisagez de vendre le logement occupé plutôt que de le garder, lisez notre guide sur la vente d'un logement loué et le congé pour vente.