Selon les indices Notaires-Insee commentés par les Notaires de France le 22 octobre 2026, les prix des logements anciens ont baissé de 0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026 (−1,3 % pour les maisons, −0,1 % pour les appartements). Une estimation faite il y a un an doit donc être corrigée selon votre segment : en moyenne −2 400 € sur un bien de 300 000 €, jusqu'à −5 700 € pour un appartement à Lyon.
- Prix des logements anciens au 2e trimestre 2026 : −0,8 % sur un an et −1,0 % sur trois mois (Insee, Informations rapides n° 216, 8 septembre 2026).
- Les maisons reculent plus que les appartements : −1,3 % contre −0,1 % ; en Île-de-France, les maisons perdent 1,5 % sur un an.
- Note de conjoncture n° 73 des notaires (octobre 2026) : 951 000 ventes sur douze mois à fin août 2026 (+3,6 % sur un an), et un retour possible autour de 920 000 fin 2026.
- Les avant-contrats annoncent une quasi-stabilité des prix à fin novembre 2026, mais le pouvoir d'achat des acheteurs baisse : taux moyen de 3,40 % en septembre 2026 (Observatoire Crédit Logement/CSA).
- Notre calcul : avec 1 500 € par mois sur 20 ans, un acheteur emprunte 5 655 € de moins à 3,40 % qu'à 3,16 % (taux de décembre 2025).
Le chiffre est tombé à l'automne et il marque une rupture : après trois trimestres de légère hausse, les prix des logements anciens sont repartis à la baisse en France. Les indices Notaires-Insee, publiés par l'Insee le 8 septembre 2026 puis commentés par les Notaires de France dans leur note de conjoncture n° 73 mise en ligne le 22 octobre 2026, affichent −0,8 % sur un an au 2e trimestre 2026. L'indice Notaires-Insee mesure l'évolution des prix des logements anciens à qualité constante, à partir des actes de vente enregistrés par les notaires : c'est la référence officielle du marché, avec quelques mois de décalage sur la réalité.
Pour un propriétaire, la question pratique est simple : l'estimation que vous avez en tête, celle d'un voisin qui a vendu l'an dernier ou celle d'une agence passée en 2025, est-elle encore bonne ? La réponse dépend du type de bien et de la ville. Cet article traduit les indices en euros, segment par segment, et y ajoute l'effet des taux sur le budget de vos acheteurs.
Que disent les notaires sur les prix immobiliers en octobre 2026 ?
Les prix baissent légèrement, surtout pour les maisons. Au 2e trimestre 2026, les prix des logements anciens en France (hors Mayotte) reculent de 1,0 % sur le trimestre (données corrigées des variations saisonnières, provisoires), après −0,2 % au 1er trimestre 2026 et +0,4 % au 4e trimestre 2025. Sur un an, la variation passe de +1,0 % fin 2025 à 0,0 % au 1er trimestre 2026, puis à −0,8 % au 2e trimestre.
La baisse n'est pas homogène :
- Province : −1,0 % sur un an, avec −1,3 % pour les maisons et −0,3 % pour les appartements.
- Île-de-France : −0,3 % sur un an, la première baisse après trois trimestres de hausse. Les maisons perdent 1,5 %, les appartements gagnent 0,3 %.
- Paris : les appartements progressent encore de 0,6 % sur un an, mais reculent de 0,4 % sur le seul 2e trimestre.
- Grandes villes de province : écarts forts, de −1,9 % pour les appartements à Lyon à +2,2 % à Marseille.
Côté volumes, la note n° 73 relève 951 000 ventes de logements anciens sur les douze mois à fin août 2026, soit +3,6 % sur un an. La progression était proche de +13 % quelques mois plus tôt : la reprise des transactions s'essouffle. Au rythme actuel, les notaires évoquent un retour autour de 920 000 ventes à la fin de l'année 2026, un niveau comparable à 2017.
« Les projections issues des avant-contrats annoncent toutefois une stabilisation des prix à l'automne 2026. » — Notaires de France, Évolution des prix de l'immobilier au 2e trimestre 2026, 22 octobre 2026
Combien vaut votre bien aujourd'hui par rapport à 2025 ?
Pour actualiser une estimation datée d'un an, appliquez la variation annuelle de votre segment. Le tableau ci-dessous l'applique à un bien estimé 300 000 € au 2e trimestre 2025.
| Segment (indice Notaires-Insee) | Variation sur un an (T2 2026) | Valeur actualisée | Écart en euros |
|---|---|---|---|
| France, ensemble des logements | −0,8 % | 297 600 € | −2 400 € |
| France, maisons | −1,3 % | 296 100 € | −3 900 € |
| France, appartements | −0,1 % | 299 700 € | −300 € |
| Île-de-France, maisons | −1,5 % | 295 500 € | −4 500 € |
| Paris, appartements | +0,6 % | 301 800 € | +1 800 € |
| Lyon, appartements | −1,9 % | 294 300 € | −5 700 € |
| Hauts-de-France, appartements | −1,5 % | 295 500 € | −4 500 € |
| Marseille, appartements | +2,2 % | 306 600 € | +6 600 € |
Calcul ZenImmo à partir des variations annuelles publiées par l'Insee (8 septembre 2026). Les valeurs du dernier trimestre sont provisoires.
Deux limites à garder en tête. D'abord, un indice mesure une moyenne : votre rue, l'étage, l'étiquette DPE ou l'état du bien peuvent compter bien plus que 1 %. Ensuite, l'indice décrit des ventes signées au printemps 2026, négociées souvent en début d'année. Pour savoir où se situe votre bien précisément, il faut le comparer aux ventes réelles du quartier (base DVF), comme le fait notre guide de l'estimation immobilière en ligne.
Votre estimation date de 2025 ?
Recalculez la valeur de votre bien à partir des ventes récentes de votre quartier.
Estimer la valeur de mon bien →Pourquoi les maisons baissent-elles plus que les appartements ?
Les maisons dépendent davantage du crédit et de la performance énergétique. Trois facteurs l'expliquent :
- Des acheteurs plus endettés : la maison est souvent l'achat des familles primo-accédantes ou secundo-accédantes, qui empruntent sur 20 à 25 ans. Chaque hausse de taux réduit directement leur budget.
- Le poids du DPE : les maisons anciennes sont plus souvent classées F ou G et les acheteurs déduisent le coût des travaux du prix. Nous détaillons cet effet dans notre article sur l'impact du DPE sur le prix.
- Le coût de détention : taxe foncière, entretien et chauffage pèsent davantage sur une maison, ce qui rend les acheteurs plus exigeants sur le prix.
Les appartements des centres urbains résistent mieux, avec des acheteurs souvent plus aisés et une offre limitée. Mais là aussi la tendance s'inverse : les prix des appartements de petite couronne ont baissé de 1,1 % sur le seul 2e trimestre 2026.
Les taux de crédit vont-ils peser sur les prix fin 2026 ?
Oui, c'est le principal risque pour les prochains mois. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des prêts immobiliers a atteint 3,40 % en septembre 2026, contre 3,31 % en août et 3,16 % en décembre 2025 (chiffres publiés le 15 octobre 2026). La Banque centrale européenne avait relevé ses taux directeurs de 0,25 point le 10 septembre 2026 ; le 29 octobre 2026, elle les a laissés inchangés (taux de dépôt à 2,50 %), en notant que les conditions de financement s'étaient durcies depuis septembre.
Ce que cela change pour un vendeur, en euros. Prenons un acheteur qui peut rembourser 1 500 € par mois sur 20 ans, hors assurance :
| Taux du prêt sur 20 ans | Montant empruntable | Écart avec décembre 2025 |
|---|---|---|
| 3,16 % (moyenne de décembre 2025) | 266 600 € | — |
| 3,31 % (moyenne d'août 2026) | 263 045 € | −3 555 € |
| 3,40 % (moyenne de septembre 2026) | 260 945 € | −5 655 € (−2,1 %) |
Calcul ZenImmo. Hypothèse simplificatrice : le taux moyen toutes durées de l'Observatoire est appliqué à un prêt de 20 ans ; le taux réel dépend du profil et de la durée.
C'est là l'angle que les moyennes nationales masquent : le budget des acheteurs a reculé d'environ 2 % en neuf mois, soit plus que les prix (−0,8 % sur un an). Pour une maison de province, les deux effets se cumulent : la baisse de prix déjà constatée (−1,3 %) et un acheteur qui peut emprunter environ 2 % de moins. Un prix affiché au niveau de 2025 a donc toutes les chances de rester sans offre. Pour le détail des taux par profil d'emprunteur, voir l'analyse de LeCreditImmo sur les taux de septembre 2026. Nous avions déjà décrit le mécanisme après la hausse de la BCE de septembre 2026.
La projection des notaires à fin novembre 2026 est une quasi-stabilité des prix (environ −0,5 % pour les appartements anciens et −0,4 % pour les maisons sur un an, d'après les chiffres de la note n° 73 relayés par la presse spécialisée). Il s'agit d'une projection fondée sur les avant-contrats, pas d'un chiffre définitif.
Faut-il vendre maintenant ou attendre 2027 ?
Pour un vendeur qui doit vendre dans l'année, attendre ne paraît pas rentable. Les projections des notaires ne montrent pas de rebond des prix à court terme, et les taux ne baissent pas. Les notaires appellent même à une vigilance particulière dès le début de 2027. Chaque mois d'attente a en outre un coût : taxe foncière, charges, éventuel double crédit si vous avez déjà acheté.
Trois situations à distinguer :
- Vous vendez pour racheter dans la même ville : la baisse touche aussi le bien que vous achetez. L'enjeu est d'abord l'ordre des opérations, détaillé dans vendre puis acheter ou l'inverse.
- Vous vendez une maison énergivore : la décote risque de s'accentuer à l'approche de l'interdiction de louer les logements classés F au 1er janvier 2028. Mieux vaut vendre tôt ou chiffrer les travaux.
- Vous n'êtes pas pressé : vous pouvez attendre, mais rien ne garantit un meilleur prix en 2027. Notre analyse vendre ou attendre donne les critères pour décider.
Comment fixer le bon prix de vente en novembre 2026 ?
La méthode qui fonctionne fin 2026 tient en quatre étapes :
- Partir des ventes réelles de votre rue ou de votre quartier sur les 12 derniers mois (DVF), à surface et état comparables.
- Actualiser ces ventes avec la variation de votre segment (tableau ci-dessus) : une vente de 2025 n'est plus un prix de 2026.
- Tester le prix face au budget des acheteurs : à 3,40 %, un ménage qui rembourse 1 500 € par mois sur 20 ans emprunte environ 261 000 €. Si votre prix exige un apport irréaliste pour votre acheteur type, il est trop élevé.
- Prévoir une date de révision : sans offre sérieuse après 6 à 8 semaines de visites, baissez le prix. Notre méthode est détaillée dans quand baisser le prix de vente.
Pensez aussi au coût total pour l'acheteur. Une partie de ses offres dépendra du coût de son assurance de prêt : un acheteur qui fait jouer la concurrence, comme l'explique AssuranceEmprunteur.fr, dégage parfois quelques milliers d'euros de budget.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Les indices Notaires-Insee ont trois limites. Ils sont provisoires pour le dernier trimestre et peuvent être révisés. Ils sont en retard : une vente signée en juin a souvent été négociée en mars. Enfin, ce sont des moyennes régionales : à l'intérieur d'une même ville, deux quartiers peuvent évoluer en sens contraire. L'indice sert à savoir dans quel sens va le marché. Pour fixer le prix de votre bien, il faut regarder les ventes comparables de votre quartier.
Les prochains rendez-vous à suivre : l'indice Notaires-Insee du 3e trimestre 2026 (prochaine publication de l'Insee), les taux de l'Observatoire Crédit Logement/CSA pour octobre, et la réunion de la BCE du 17 décembre 2026.