- BCE, 10 septembre 2026 : +25 points de base. Facilité de dépôt 2,50 %, refinancement 2,65 %, prêt marginal 2,90 %, à compter du 16 septembre 2026. Deuxième hausse de l'année.
- Motif officiel : le conflit au Moyen-Orient entretient les pressions inflationnistes. La BCE projette une inflation moyenne de 3,0 % en 2026, 2,5 % en 2027 et 2,1 % en 2028.
- Banque de France : taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) à 3,31 % en août 2026, après 3,31 % en juillet et 3,27 % en juin.
- À mensualité constante sur 20 ans, passer de 3,00 % à 3,50 % coûte 4,4 % de capacité d'emprunt ; passer à 4,00 % en coûte 8,5 %.
- Pour un ménage à 4 000 € nets respectant le plafond de 35 % d'endettement, l'écart entre 3,40 % et 4,00 % représente 12 500 € de budget en moins.
Ce que la BCE a décidé le 10 septembre 2026
Le Conseil des gouverneurs de la Banque centrale européenne a décidé, le 10 septembre 2026, de relever ses trois taux directeurs de 25 points de base. Les nouveaux niveaux, applicables à compter du 16 septembre 2026, sont les suivants.
| Taux directeur | Nouveau niveau | Effet |
|---|---|---|
| Facilité de dépôt | 2,50 % | 16 septembre 2026 |
| Opérations principales de refinancement | 2,65 % | 16 septembre 2026 |
| Facilité de prêt marginal | 2,90 % | 16 septembre 2026 |
La justification est explicite dans le communiqué : le conflit au Moyen-Orient continue d'alimenter les pressions inflationnistes, et l'inflation devrait rester nettement au-dessus de la cible pendant une période prolongée. Les nouvelles projections des services de la BCE retiennent une inflation totale moyenne de 3,0 % en 2026, 2,5 % en 2027 et 2,1 % en 2028 — révisée à la hausse pour 2027 et 2028 par rapport à juin.
« Le Conseil des gouverneurs n'a pris aucun engagement concernant une trajectoire particulière de taux » — communiqué de politique monétaire, 10 septembre 2026. Autrement dit : personne, y compris à Francfort, ne promet que 2,50 % est le point haut.
Pour un vendeur, ce paragraphe compte plus que le chiffre lui-même. Il signifie qu'aucun acheteur ne peut raisonnablement « attendre la baisse » — et que la fenêtre de financement se referme progressivement plutôt qu'elle ne se rouvre.
Où en sont réellement les taux de crédit immobilier
Il faut distinguer deux chiffres que l'on confond en permanence.
- Le taux moyen constaté par la Banque de France sur les nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations : 3,31 % en août 2026, après 3,31 % en juillet et 3,27 % en juin. C'est une moyenne de dossiers déjà signés, donc négociés plusieurs semaines plus tôt.
- Les barèmes affichés par les banques en septembre 2026, relevés par les courtiers : de l'ordre de 3,40 % sur 20 ans et 3,50 % sur 25 ans, avec des grilles montant jusqu'à 3,60 % et 3,70 % pour les profils moyens.
L'écart entre les deux mesure exactement le décalage que vous allez subir : les acheteurs qui visitent aujourd'hui financeront aux conditions de septembre, pas à celles de juin. Ajoutez-y un signal de volume : la production mensuelle de nouveaux crédits hors renégociations est retombée à 11 milliards d'euros en juillet, contre 13,2 milliards en juin. Le rebond du printemps n'a pas tenu. Nous avions déjà analysé ce que cette chute de production signifie pour un vendeur.
Le calcul qui compte : la capacité d'emprunt de votre acheteur
Un vendeur raisonne en prix. Une banque raisonne en mensualité. Le prix que vous obtiendrez est la traduction, par le crédit, de la mensualité que votre acheteur peut supporter. Voici cette traduction, pour une mensualité constante de 1 200 € par mois sur 20 ans, hors assurance.
| Taux du crédit | Capital empruntable | Écart vs 3,00 % |
|---|---|---|
| 3,00 % | 216 373 € | référence |
| 3,31 % (moyenne Banque de France, août 2026) | 210 436 € | − 5 937 € |
| 3,40 % (barème courant, septembre 2026) | 208 756 € | − 7 617 € |
| 3,50 % | 206 911 € | − 9 462 € (− 4,4 %) |
| 3,70 % | 203 290 € | − 13 083 € |
| 4,00 % | 198 026 € | − 18 347 € (− 8,5 %) |
Retenez l'ordre de grandeur : chaque quart de point de taux retire environ 2,2 % de capacité d'emprunt sur 20 ans. Une hausse de 25 points de base de la BCE, si elle se transmet intégralement aux barèmes, efface donc à elle seule l'équivalent de deux ans de hausse de prix dans la plupart des marchés français.
Le réflexe utile. Quand un acheteur vous dit « mon budget est de 250 000 € », demandez-lui à quelle date son accord de principe a été établi. Un accord de mai 2026 et une offre de septembre 2026 ne portent pas sur le même montant. C'est la première cause de vente qui casse entre le compromis et l'acte.
Combien de budget disparaît selon le profil de l'acheteur
Le plafond d'endettement recommandé par le Haut Conseil de stabilité financière est de 35 % des revenus nets, assurance emprunteur comprise. En appliquant cette règle, on obtient la capacité d'achat réelle des ménages qui visitent votre bien.
| Revenus nets du ménage | Mensualité maximale (35 %) | Capacité à 3,40 % | Capacité à 4,00 % | Budget perdu |
|---|---|---|---|---|
| 3 000 € | 1 050 € | 182 661 € | 173 273 € | − 9 388 € |
| 4 000 € | 1 400 € | 243 548 € | 231 031 € | − 12 518 € |
| 5 000 € | 1 750 € | 304 436 € | 288 788 € | − 15 647 € |
| 6 000 € | 2 100 € | 365 323 € | 346 546 € | − 18 777 € |
Deux précisions honnêtes sur ce tableau. D'abord, il est calculé hors assurance emprunteur : comme celle-ci entre dans le taux d'endettement, elle ampute encore la capacité réelle de 3 à 8 % selon l'âge et le profil de santé. Un acheteur de 45 ans avec une surprime perd davantage qu'un primo-accédant de 28 ans à revenus identiques — ce qui explique que des dossiers apparemment comparables ne débouchent pas sur les mêmes offres. Le comparateur AssuranceMprunteur.fr permet de chiffrer cet écart.
Ensuite, la capacité d'emprunt n'est pas le budget : il faut y ajouter l'apport, et en retirer les frais de notaire de 7 à 8 % dans l'ancien. Un acheteur à 243 548 € de capacité avec 30 000 € d'apport ne peut pas signer à 273 000 € : il doit d'abord absorber près de 20 000 € de frais. Le prix net vendeur réellement atteignable tourne plutôt autour de 253 000 €.
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Un prix aligné sur la capacité d'achat réelle du marché, pas sur celle d'il y a six mois.
Estimer maintenantPourquoi la baisse des taux ne se transmet pas aux prix (et la hausse, si)
Voici l'asymétrie que la plupart des vendeurs sous-estiment, et qui explique le paradoxe du marché de 2026 : les prix sont quasi stables sur un an au niveau national, alors même que la capacité d'achat recule.
Quand les taux baissent, les vendeurs relèvent leurs prix presque immédiatement : le gain de pouvoir d'achat des acheteurs est capté par la pierre en quelques mois. Quand les taux montent, le mécanisme inverse ne joue pas : les vendeurs ne baissent pas leur prix, ils retirent leur bien de la vente ou allongent le délai. C'est une rigidité classique sur les marchés d'actifs détenus par des particuliers — on n'accepte pas facilement de vendre moins cher que son voisin l'an dernier.
Résultat concret, observable dès aujourd'hui :
- le volume de transactions se contracte avant que les prix ne bougent (la production de crédit est le meilleur indicateur avancé : − 17 % entre juin et juillet 2026) ;
- le délai de vente s'allonge, surtout au-dessus du prix de marché ;
- la négociation à la baisse se fait au moment de l'offre, pas dans l'annonce.
Pour vous, cela veut dire qu'un prix trop haut ne se traduit pas par « je vends un peu moins vite », mais par « je ne vends pas du tout, puis je baisse trois mois plus tard dans de moins bonnes conditions ». Notre guide sur quand et comment baisser son prix de vente détaille la méthode.
Vendre maintenant ou attendre : les trois scénarios chiffrés
Faisons l'exercice honnêtement, sans prédire l'avenir — la BCE elle-même s'y refuse.
| Scénario | Hypothèse | Effet sur la capacité d'achat de l'acheteur | Conséquence pour le vendeur |
|---|---|---|---|
| Stabilisation | Le taux de dépôt reste à 2,50 %, crédit autour de 3,40-3,50 % | Stable | Prix stables, délais longs. Vendre au prix de marché fonctionne. |
| Poursuite de la hausse | Nouvelle hausse d'ici décembre, crédit vers 3,70-4,00 % | − 5 à − 8 % | Chaque mois d'attente coûte du budget acheteur. Vendre tôt est préférable. |
| Détente en 2027 | L'inflation reflue vers 2,1 % en 2028, baisse des taux courant 2027 | + 4 à + 8 % | Attendre peut payer — mais sur 12 à 24 mois, avec les coûts de portage du bien. |
Le troisième scénario est celui que beaucoup de vendeurs espèrent. Il est plausible, mais deux éléments doivent tempérer l'enthousiasme : la BCE a révisé à la hausse ses projections d'inflation pour 2027 et 2028, et la croissance attendue (0,9 % en 2026, 1,4 % en 2027) ne plaide pas pour une détente rapide. Surtout, attendre a un coût : taxe foncière, charges, entretien, et le risque que votre DPE ou votre diagnostic évoluent défavorablement d'ici là. Nous avons chiffré cet arbitrage dans vendre ou attendre en 2026.
Ce qu'il faut ajuster dans votre annonce dès cette semaine
- Repositionnez le prix sur la capacité de septembre, pas sur celle du printemps. Si votre estimation date de plus de trois mois, elle intègre un taux de crédit inférieur d'environ 0,15 à 0,25 point à celui d'aujourd'hui — soit 1,5 à 2 % de budget acheteur en trop.
- Affichez une mensualité, pas seulement un prix. « 249 000 € » parle peu ; « environ 1 380 €/mois sur 20 ans avec 10 % d'apport » parle à l'acheteur dans sa propre unité de décision. C'est le levier de conversion le plus sous-utilisé des annonces de particuliers.
- Sécurisez la condition suspensive de prêt. Exigez que l'acquéreur dépose ses demandes sous 15 jours et fournisse une attestation de faisabilité récente. Dans un marché à taux montants, un accord de principe de plus de deux mois ne vaut rien.
- Préparez les diagnostics avant la première visite. Un acheteur dont le budget se contracte devient exigeant sur les travaux. Voir notre guide des diagnostics, devis de travaux et assurances à réunir avant de vendre.
- Croisez plusieurs estimations. Trois outils en ligne donnent trois prix différents, et l'écart n'est pas du bruit : il traduit des méthodes distinctes. Notre analyse sur pourquoi trois estimations donnent trois prix explique comment les arbitrer.
Si votre projet est un achat-revente, le financement se joue sur deux têtes en même temps : l'ordre des opérations devient déterminant. Nous l'avons détaillé dans vendre puis acheter, ou l'inverse, et le simulateur de LeCreditImmo.com permet de tester votre nouvelle capacité aux taux de septembre 2026.