21 mars 2026 — ZenImmo
En mars 2026, les taux immobiliers moyens sont de 3,45% sur 20 ans — soit un niveau de normalisation après le pic de 4,20% de fin 2023. Avant de visiter un bien, une simulation précise vous indique exactement combien vous pouvez emprunter, quelles seront vos mensualités et quel apport vous devez mobiliser.
| Durée | Taux moyen | Meilleur taux (bon profil) | Taux élevé (profil moyen) |
|---|---|---|---|
| 10 ans | 2,95% | 2,60% | 3,25% |
| 15 ans | 3,20% | 2,85% | 3,55% |
| 20 ans | 3,45% | 3,10% | 3,80% |
| 25 ans | 3,65% | 3,30% | 4,00% |
Un "bon profil" combine : CDI ou fonctionnaire, apport ≥ 20%, taux d'endettement actuel < 15%, pas d'incident bancaire, épargne résiduelle après achat.
La règle des 35% s'applique à toutes les banques depuis janvier 2022 (recommandation HCSF devenue contraignante) :
Mensualité maximale = (Revenus nets + revenus locatifs × 70%) × 35%
| Revenus nets mensuels | Mensualité max | Capital empruntable (20 ans, 3,45%) |
|---|---|---|
| 2 500€ | 875€ | 152 500€ |
| 3 500€ | 1 225€ | 213 500€ |
| 4 500€ | 1 575€ | 274 500€ |
| 6 000€ | 2 100€ | 366 000€ |
| 8 000€ | 2 800€ | 488 000€ |
À ces montants, ajoutez votre apport personnel (hors frais de notaire) pour obtenir votre budget total d'achat.
Les frais de notaire (appelés "frais d'acquisition") s'élèvent à :
| Prix du bien | Frais notaire ancien | Frais notaire neuf |
|---|---|---|
| 150 000€ | ~11 250€ | ~3 750€ |
| 250 000€ | ~18 750€ | ~6 250€ |
| 400 000€ | ~30 000€ | ~10 000€ |
| 600 000€ | ~45 000€ | ~15 000€ |
Le choix de la durée est stratégique. Pour un emprunt de 250 000€ :
| Durée | Taux | Mensualité | Coût total du crédit | Différence mensuelle |
|---|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,20% | 1 755€ | 65 900€ | Référence |
| 20 ans | 3,45% | 1 437€ | 94 880€ | −318€/mois |
| 25 ans | 3,65% | 1 268€ | 130 400€ | −487€/mois |
Passer de 20 à 25 ans économise 169€/mois mais coûte 35 520€ d'intérêts supplémentaires sur la durée totale. Ce n'est pertinent que si la mensualité de 20 ans dépasse vos 35% d'endettement.
Le taux d'assurance emprunteur s'ajoute au taux du prêt. Pour un profil standard 35 ans en bonne santé :
Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) intégrant assurance et frais de dossier est le seul chiffre à comparer entre banques. Un taux nominal attractif peut cacher une assurance groupe coûteuse.
| Aide | Montant max 2026 | Conditions principales |
|---|---|---|
| PTZ (Prêt à Taux Zéro) | 50% du prix (zone A) | 1er achat, neuf ou ancien avec travaux, plafonds revenus |
| Prêt Action Logement | 30 000€ à 1% | Salarié du privé, entreprise > 10 salariés |
| Prêt fonctionnaire | Variable selon ministère | Fonctionnaire titulaire |
| Aide 1% patronal | Variable | Selon accord entreprise |