21 mars 2026 — ZenImmo
Le LMNP au régime réel permet de percevoir des revenus locatifs sans payer d'impôts pendant 10 à 20 ans grâce à l'amortissement du bien. Malgré la réforme de 2025 sur le traitement des amortissements à la revente, le LMNP reste le statut fiscal le plus avantageux pour l'investissement locatif meublé en France en 2026.
| Critère | Micro-BIC | Régime réel simplifié |
|---|---|---|
| Plafond de recettes | 77 700€/an | Sans plafond |
| Abattement / déduction | 50% forfaitaire | Charges réelles + amortissements |
| Comptabilité obligatoire | Non | Oui (bilan annuel) |
| Amortissement du bien | Non | Oui (2 à 3% du prix/an) |
| Résultat fiscal habituel | 50% des loyers imposés | 0€ d'imposition (souvent) |
| Pertinent si | Recettes < 15 000€/an | Tout bien avec emprunt ou neuf |
Au régime réel, vous pouvez amortir :
En pratique, pour un appartement acheté 200 000€ (dont 180 000€ amortissables) :
| Année 1 (exemple) | Montant |
|---|---|
| Loyers encaissés | 10 000€ |
| Amortissement bien (2,5%) | −4 500€ |
| Amortissement mobilier (15%) | −1 500€ |
| Intérêts d'emprunt | −4 200€ |
| Autres charges | −2 000€ |
| Résultat fiscal | −2 200€ (déficit reportable) |
| Impôt sur les loyers | 0€ |
Depuis le 1er janvier 2025 (loi de finances 2025), les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.
Avant 2025 : vous amortissiez 80 000€ sur 20 ans → vente du bien → ces 80 000€ n'étaient pas taxés à la plus-value.
Après 2025 : ces 80 000€ sont réintégrés dans la plus-value. Sur 20 ans de détention, la plus-value bénéficie d'abattements importants (22 ans = exonération IR, 30 ans = exonération totale), ce qui limite l'impact réel.
Pour rester sous le statut LMNP (et non basculer en LMP, moins avantageux pour la plupart), deux conditions doivent être remplies simultanément :
Dès que l'une de ces conditions n'est plus remplie, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des obligations comptables plus lourdes mais aussi des avantages supplémentaires (imputabilité des déficits sur le revenu global).
| Type | Avantages LMNP | Risques |
|---|---|---|
| Résidence étudiante | Loyers garantis par bail commercial, TVA récupérable (si neuf) | Dépendance à un exploitant, valeur de revente limitée |
| EHPAD / résidence seniors | Demande forte, loyers stables | Secteur réglementé, exploitants parfois en difficulté |
| Résidence de tourisme | TVA récupérable, Censi-Bouvard possible | Loyers liés à la fréquentation touristique |
| LMNP classique (appartement) | Flexibilité totale, revente libre | Gestion personnelle ou frais d'agence |