21 mars 2026 — ZenImmo, estimation immobilière IA
Acheter pour louer reste l'un des placements préférés des Français. Mais entre le prix d'achat, les frais, la fiscalité et les charges, la rentabilité réelle est souvent très différente de ce que montrent les annonces. Ce guide vous donne les formules exactes pour calculer la vraie rentabilité de votre futur investissement.
Rentabilité brute = (Loyer annuel / Prix d'achat total) × 100
Exemple : appartement 200 000€, loyer 800€/mois → (9 600 / 200 000) × 100 = 4,8% brut. C'est le chiffre affiché dans 90% des annonces. Il ne reflète pas la réalité.
Rentabilité nette de charges = ((Loyer annuel − Charges) / Prix total) × 100
On déduit : charges de copropriété non récupérables, taxe foncière, frais de gestion, assurance PNO, provision pour vacance locative et travaux.
Rentabilité nette-nette (après impôts) = la vraie mesure. Elle intègre votre TMI, les prélèvements sociaux (17,2%), et éventuellement les dispositifs fiscaux (Pinel, déficit foncier, LMNP).
| Bien | Paris | Lyon | Marseille | Bordeaux | Nantes |
|---|---|---|---|---|---|
| Studio | 3,2% | 4,8% | 6,5% | 4,2% | 4,5% |
| T2 | 2,8% | 4,2% | 5,8% | 3,8% | 4,1% |
| T3 | 2,5% | 3,9% | 5,2% | 3,5% | 3,8% |
| Maison | N/A | 3,5% | 4,8% | 3,2% | 3,6% |
Voici les charges à intégrer systématiquement dans votre calcul :
Micro-foncier : abattement forfaitaire de 30% sur les loyers. Simple, pas de justificatif. Idéal si vos charges réelles représentent moins de 30% des loyers.
Régime réel : déduction de toutes les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, charges copro, taxe foncière...). Souvent plus avantageux si vous avez un crédit ou faites des travaux. Permet même de créer un déficit foncier déductible de votre revenu global (jusqu'à 10 700€/an).
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Loyers perçus | 9 600€ |
| Taxe foncière | -1 200€ |
| Charges copro non récupérables | -800€ |
| Assurance PNO | -180€ |
| Provision vacance (1 mois) | -800€ |
| Provision travaux (0,75%) | -1 500€ |
| Revenus nets de charges | 5 120€ (5,1% net) |
| Impôts (TMI 30% + PS 17,2%) | -2 407€ |
| Rentabilité nette-nette | 2 713€/an (1,36%) |
Ce calcul illustre pourquoi la rentabilité brute de 4,8% se transforme en 1,36% net-net pour un contribuable à 30%. Pour optimiser, le statut LMNP (location meublée non professionnelle) peut être beaucoup plus avantageux grâce à l'amortissement comptable.
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