- La loi Carrez impose d'indiquer la surface privative d'un lot de copropriété dans la promesse et dans l'acte de vente. Une maison individuelle hors copropriété n'est pas concernée.
- Seuil : un écart de plus de 5 % au détriment de l'acheteur. À 5 % pile ou en dessous, aucune action n'est possible.
- Au-delà du seuil, la baisse porte sur tous les m² manquants : le seuil déclenche le droit, il ne sert pas de franchise.
- Délai : un an à compter de l'acte authentique. Passé ce délai, l'action est éteinte.
- Une surface supérieure à celle annoncée ne donne droit à aucun supplément de prix pour le vendeur.
La question se pose rarement avant la vente et presque toujours après : un acheteur fait mesurer son nouvel appartement pour un projet de travaux, trouve trois mètres carrés de moins que ce qu'indique l'acte, et adresse un courrier au vendeur quelques mois plus tard. Le risque n'a rien de théorique dans un marché qui reste actif : les notaires de France ont recensé 949 000 ventes de logements anciens sur les douze mois arrêtés fin mai 2026 (Note de conjoncture immobilière n° 72, juillet 2026), et une part importante de ces ventes porte sur des lots de copropriété soumis à la loi Carrez.
Ce guide se place du côté du vendeur : à partir de quel écart il est exposé, combien il devra rendre, pendant combien de temps, et ce qu'il peut faire avant de signer pour fermer le risque.
Qu'est-ce que la surface loi Carrez, et quels biens sont concernés ?
La « surface loi Carrez » est la superficie de la partie privative d'un lot de copropriété. L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose de la mentionner dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et dans tout contrat qui réalise ou constate la vente d'un lot ou d'une fraction de lot.
Le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 (article 4-1) en précise le mode de calcul : c'est la superficie des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées.
| Type de bien | Mention Carrez obligatoire ? | Ce qui s'applique à la place |
|---|---|---|
| Appartement en copropriété | Oui | — |
| Maison dans une copropriété horizontale (lots en copropriété) | Oui, si la maison est un lot de copropriété | — |
| Maison individuelle hors copropriété | Non | Aucune surface légale imposée ; la surface indiquée engage le vendeur selon le droit commun |
| Cave, garage, emplacement de parking vendus seuls | Non (exclus par l'article 46) | — |
| Lot ou fraction de lot de moins de 8 m² | Non (article 4-2 du décret de 1967) | — |
| Local commercial ou professionnel en copropriété | Oui, la règle vise tout lot, pas seulement les logements | — |
Pour la liste complète des documents à réunir, voir notre point sur les diagnostics obligatoires pour vendre en 2026.
À partir de quel écart l'acheteur peut-il demander une baisse du prix ?
L'article 46 fixe un seuil unique : la superficie réelle doit être inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte. Un vingtième, c'est 5 %.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
— Article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Trois conséquences pratiques, souvent mal comprises :
- À 5 % exactement, rien. Le texte dit « plus d'un vingtième ». Pour 60 m² annoncés, le seuil est 57 m² : un appartement de 57,00 m² ne donne lieu à aucune action, un appartement de 56,95 m² en ouvre une.
- Le seuil n'est pas une franchise. Une fois franchi, la baisse est « proportionnelle à la moindre mesure » : elle porte sur la totalité des mètres carrés manquants, pas seulement sur ceux qui dépassent les 5 %.
- Le mouvement est à sens unique. Si la surface réelle est supérieure à celle de l'acte, le vendeur ne peut réclamer aucun complément de prix.
La référence est l'acte authentique, pas l'annonce. C'est la surface écrite dans l'acte signé chez le notaire qui sert de base au calcul. Une annonce qui affichait « 62 m² environ » ne change rien si l'acte indique 60 m² Carrez. À l'inverse, un chiffre erroné recopié dans l'acte engage le vendeur, même s'il provient d'un ancien mesurage qu'il n'a pas commandé.
Combien le vendeur doit-il rembourser ? Le calcul sur 4 cas
La règle de calcul est simple : prix de vente × (m² manquants ÷ m² indiqués dans l'acte). Prenons un appartement vendu 300 000 € avec 60 m² Carrez dans l'acte, soit 5 000 € par mètre carré déclaré.
| Surface réellement mesurée | Écart | Écart en % | Action possible ? | Somme à restituer |
|---|---|---|---|---|
| 58,5 m² | 1,5 m² | 2,5 % | Non | 0 € |
| 57,0 m² | 3,0 m² | 5,0 % | Non (pas « plus » d'un vingtième) | 0 € |
| 56,5 m² | 3,5 m² | 5,8 % | Oui | 17 500 € |
| 54,0 m² | 6,0 m² | 10,0 % | Oui | 30 000 € |
Entre la deuxième et la troisième ligne, un demi-mètre carré fait passer le vendeur de 0 € à 17 500 € à rendre. C'est l'effet de seuil qui rend ce sujet si sensible : l'erreur de mesure n'a pas besoin d'être grossière pour coûter cher, il suffit qu'elle franchisse la barre.
Le prix au mètre carré joue mécaniquement. Pour le même écart de 3,5 m² sur 60 m², un appartement vendu 600 000 € expose son vendeur à 35 000 €, un appartement vendu 150 000 € à 8 750 €. Les prix étant restés globalement stables depuis un an (+0,1 % sur un an au premier trimestre 2026, +0,6 % pour les appartements, selon les indices Notaires-Insee publiés le 28 mai 2026), le niveau de risque d'un vendeur en 2026 dépend surtout de la valeur de son bien, pas d'une évolution du marché. Pour situer votre secteur, consultez notre panorama des prix au m² par ville en 2026.
Cas des petites surfaces. Sur un studio de 20 m², le seuil de 5 % correspond à un mètre carré. Un placard mal compté, une embrasure de fenêtre profonde ou une soupente sous 1,80 m suffisent à le franchir. Plus le lot est petit, plus le mesurage doit être rigoureux.
Vous vendez un appartement ?
Un prix fixé sur la bonne surface, c'est un prix qui ne sera pas renégocié devant le juge un an après la vente.
Estimer la valeur de mon bien →Pendant combien de temps l'acheteur peut-il agir ?
L'action en diminution du prix doit être intentée dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance. Ce délai ne court pas à partir de la découverte de l'erreur, contrairement à la garantie des vices cachés (deux ans à compter de la découverte, voir notre article sur le vice caché et la responsabilité du vendeur). Pour le vendeur, c'est une bonne nouvelle : le risque Carrez est borné dans le temps.
| Situation | Fondement | Délai pour agir | Ce que l'acheteur obtient |
|---|---|---|---|
| Surface réelle inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte | Art. 46, loi de 1965 | 1 an à compter de l'acte authentique | Baisse du prix proportionnelle aux m² manquants |
| Aucune surface mentionnée dans la promesse | Art. 46, loi de 1965 | Nullité éteinte 1 mois après l'acte authentique si celui-ci mentionne la surface | Nullité de la promesse |
| Surface réelle supérieure à celle de l'acte | — | — | Rien, et le vendeur non plus |
| Défaut grave caché, hors surface | Art. 1641 et 1648 du code civil | 2 ans à compter de la découverte | Baisse du prix ou annulation |
L'absence totale de mention n'entraîne donc pas de baisse de prix : elle permet à l'acheteur de demander la nullité de la promesse. En pratique, le notaire régularise la mention dans l'acte authentique ; à partir de là, l'acheteur ne dispose plus que d'un mois pour invoquer la nullité. Les étapes entre les deux signatures sont détaillées dans notre article sur le délai entre compromis et acte authentique.
Quelles surfaces sont exclues du mesurage Carrez ?
La plupart des litiges ne viennent pas d'une erreur de mètre ruban, mais d'une erreur de périmètre : une surface comptée alors qu'elle ne devait pas l'être. Voici ce qui reste hors du calcul.
| Surface | Comptée en Carrez ? | Piège fréquent |
|---|---|---|
| Partie sous plafond de moins de 1,80 m (combles, soupente, sous-pente de mezzanine) | Non | Chambre mansardée annoncée pour sa surface au sol |
| Murs, cloisons, gaines, cages d'escalier, embrasures de portes et fenêtres | Non | Mesure prise d'un mur extérieur à l'autre |
| Balcon, terrasse, loggia ouverte | Non (non clos) | Loggia fermée de façon précaire comptée comme pièce |
| Cave, garage, parking | Non | Cave aménagée intégrée à la surface du lot |
| Lot ou fraction de lot de moins de 8 m² | Non | Chambre de service vendue avec l'appartement |
| Véranda close et couverte | Oui, si elle est partie privative régulière du lot | Véranda construite sur une partie commune sans autorisation |
| Mezzanine (partie à 1,80 m et plus) | Oui, pour la seule partie à 1,80 m ou plus | Mezzanine comptée en entier |
Deux situations méritent une vigilance particulière. D'abord les appartements sous les toits, où la différence entre surface au sol et surface Carrez dépasse facilement 10 %. Ensuite les annexions de parties communes (palier, couloir, combles) : une surface utilisée depuis des années mais jamais régularisée en assemblée générale n'appartient pas au lot, et ne peut pas être vendue comme telle.
Carrez, surface habitable, surface au sol : quelle différence ?
Trois surfaces circulent dans un dossier de vente et ne mesurent pas la même chose. Les confondre est la cause la plus courante d'écart entre une annonce et un mesurage.
| Surface | Où elle s'utilise | Ce qu'elle exclut en plus |
|---|---|---|
| Surface Carrez | Vente d'un lot de copropriété | Hauteur < 1,80 m, surfaces non closes, lots < 8 m² |
| Surface habitable (dite « Boutin » en location) | Location à usage de résidence principale, DPE | Mêmes exclusions, plus notamment combles non aménagés, caves, sous-sols, vérandas, locaux communs, parties sous 1,80 m |
| Surface au sol | Annonces, plans d'architecte | Ni la hauteur, ni la nature du local ne sont prises en compte |
La surface habitable est en général égale ou inférieure à la surface Carrez, puisqu'elle exclut notamment les vérandas. Un vendeur qui dispose d'un ancien bail ou d'un DPE ne doit donc pas recopier la surface qui y figure dans l'acte de vente sans vérification : le notaire a besoin d'un mesurage Carrez, établi pour la vente.
Le vendeur peut-il se retourner contre le diagnostiqueur ?
Oui, mais pas pour tout récupérer. La Cour de cassation juge que la restitution du prix par le vendeur à l'acquéreur ne constitue pas, en elle-même, un préjudice indemnisable : le vendeur rend ce qu'il avait reçu pour des mètres carrés qui n'existaient pas.
En revanche, par un arrêt du 28 janvier 2015 (3e chambre civile, pourvoi n° 13-27.397), elle a admis que le vendeur peut obtenir réparation d'une perte de chance : celle d'avoir pu vendre le bien au même prix avec la bonne surface, si le mesurage avait été exact. L'indemnité n'est donc jamais égale à la somme restituée ; elle dépend de la probabilité qu'un acheteur ait accepté ce prix pour une surface plus petite.
Concrètement, le recours a de bonnes chances lorsque le bien était rare ou très demandé, et des chances faibles lorsque le prix au mètre carré était déjà dans le haut du marché. Il suppose aussi que le mesurage ait été commandé à un professionnel : un vendeur qui a mesuré lui-même assume seul l'erreur.
Le mesurage Carrez n'est pas réservé à un diagnostiqueur certifié. Le vendeur peut mesurer lui-même ou s'appuyer sur un mesurage antérieur. C'est légal, mais il perd alors tout recours en cas d'écart. Compte tenu des sommes en jeu dans le tableau plus haut, faire établir un mesurage par un professionnel assuré est l'un des postes les plus rentables d'une vente.
Comment un vendeur se protège-t-il avant de signer ?
- Faire mesurer le lot avant de fixer le prix, et non après avoir signé un mandat sur une surface « estimée ». Le prix au mètre carré n'a de sens que rapporté à la bonne surface. Notre article pourquoi trois estimations donnent trois prix montre l'effet d'une surface approximative sur une estimation.
- Ne jamais réutiliser un ancien mesurage sans vérifier : travaux, cloison abattue ou ajoutée, mezzanine, fermeture de loggia, chacun modifie la surface.
- Vérifier le règlement de copropriété : toute surface que vous utilisez doit appartenir à votre lot. Une partie commune annexée sans vote ne peut pas être comptée.
- Faire figurer la même surface dans la promesse et dans l'acte, avec l'attestation de mesurage annexée.
- Annoncer la surface Carrez, pas la surface au sol : une annonce plus prudente réduit les frustrations à la visite et les renégociations.
- Garder une marge sous le seuil : si le mesureur hésite sur une zone (soupente, embrasure), mieux vaut retenir l'hypothèse basse. Déclarer 58 m² au lieu de 60 m² coûte quelques milliers d'euros de prix affiché ; franchir le seuil de 5 % coûte la totalité de l'écart.
Côté acheteur, une baisse de prix obtenue après la vente ne modifie pas le prêt déjà signé ; ceux qui veulent comprendre ce qui se joue avant l'acte peuvent lire, sur notre site partenaire LeCreditImmo, le guide de la condition suspensive de prêt et du dépôt de garantie. Pour le calcul des frais d'acquisition, voir notre article sur les frais de notaire en 2026.